投资银行家小组指出，租赁型住宅、数据中心及零售地产，位列今年商业地产领域最具投资前景的赛道。
出人意料的是，中央商务区（CBD）写字楼在历经三年低迷后，重新跻身投行推荐的热门标的清单。此前，受高利率、租户需求不确定性以及居家办公模式兴起等因素影响，这类资产价值大幅下跌。
配图：高昂的建筑成本将推动优质中央商务区写字楼在 2026 年更受市场追捧。摄影：Max Mason-Hubers
不过，在《澳大利亚金融评论》组织的线上圆桌会议中，来自Macquarie、Morgan Stanley、Jarden和UBS的顶尖地产投行人士一致将租赁型住宅列为首选标的。这类物业也被简称为 “居住类资产”，涵盖学生公寓、长租公寓（build-to-rent）及养老社区等细分业态。
Macquarie Capital执行董事兼澳新地区房地产业务主管Alex Rouse表示：“过去 18 个月，我们在住宅开发、养老社区、学生公寓等居住类资产领域动作频频。鉴于机构资本正积极寻求渠道，把握居住类资产的增长红利，我们预计这类投资热度将持续不减。”
Morgan Stanley澳大利亚区董事长兼投资银行联席主管Tim Church阐述了该赛道的核心增长驱动力，包括 “当前住房结构性供应短缺、人口持续增长、净移民流入、住房可负担性问题，以及房价的持续上涨”。
尽管租赁型住宅长期以来深受私人投资者青睐，但直到近几年才吸引澳大利亚市场机构投资者的目光。即便是现在，它仍被视为传统地产核心板块（包括大型写字楼、购物中心及仓储物流地产）之外的 “另类资产”。而在美国、英国及欧洲市场，该赛道早已发展成熟。
长租公寓领域的投资热潮持续升温，这类项目通常是整栋公寓楼由单一大型投资者或基金持有。目前该赛道的投资主力以Greystar等美国巨头为代表的外资机构为主；Mirvac、Lendlease等澳交所上市本土企业，以及Pro-invest等机构也正加速布局，且大多获得外资基金的支持。
Jarden董事总经理兼房地产、企业融资及资本市场业务主管Mitchell Schauer称：“随着越来越多项目投入运营，行业整合机遇将随之显现，进而释放规模效应与运营效益。我也期待未来能有相关的房地产投资信托基金（REIT）登陆资本市场。”
配图：Lendlease旗下多克兰区长租公寓项目效果图，该项目规划建设 499 套公寓。
居住类资产领域还涌现出一种全新的住宅模式 —— 土地租赁（land lease）。具体而言，开发商在新建规划区内建设预制住宅，购房者买下房屋所有权后，需向开发商支付地块租金。目前，这种模式深受预算有限的退休人群青睐，他们通常会出售自住的独栋房屋，再购入这类住宅。去年，Puljich 家族旗下的土地租赁运营商GemLife通过首次公开募股（IPO）募资 7.5 亿澳元，成功登陆资本市场。
欧洲最大资产管理机构之一BNP Paribas Asset Management特别强调了租赁型住宅的投资吸引力，尤其是低端市场的租赁物业 —— 这类资产不仅能对冲通胀风险，还能通过分散的个人租户群体降低空置风险。这家管理资产规模约 2.8 万亿美元的资管巨头，计划加大对澳大利亚市场的投资力度。
另一类另类资产 —— 自助仓储（self-storage）同样引起了Church和Rouse的关注，尤其是在Brookfield提出以 40 亿澳元收购National Storage REIT之后。不过，另一宗针对上市自助仓储运营商的收购要约则以失败告终：南非亿万富翁Nathan Kirsh联合美股上市的Public Storage，曾出价 22 亿澳元收购Abacus Storage King，但最终未能成功。
投行圆桌会议还指出，大型购物中心板块正迎来复苏。2025 年该领域大宗交易频发，年末更是迎来收官之作 —— 圣诞前夕，Scentre Group将其旗舰资产悉尼Westfield购物中心 19.9% 的股权，以 8.64 亿澳元的价格出售给Australian Retirement Trust。
Schauer表示：“我们持续看好核心商圈旗舰型购物中心，这类资产在所在区域占据主导地位，签订的租约与通胀挂钩，且坐拥稀缺的战略地块资源，具有不可复制性。”
配图：Morgan Stanley澳大利亚区董事长兼投资银行联席主管Tim Church称，高端写字楼物业将在 2026 年备受青睐。摄影：Oscar Colman
与此同时，投行人士一致认为，2025 年由人工智能驱动的数据中心投资热潮，在 2026 年将延续强劲势头，尽管市场担忧澳大利亚电网能否承载激增的用电需求。
UBS澳新地区房地产业务主管Grant McCasker表示：“我们对澳大利亚数据中心的增长前景依然充满信心。该市场发展迅速，且具有显著的差异化特征。那些能够明确保障供电时效、获得清晰规划审批、具备低延迟和高网络连接度优势的项目，将在竞争中脱颖而出。”
McCasker与Church还认为，当前市场周期下，优质中央商务区写字楼是优质投资标的。
Church指出：“高端写字楼将成为市场抢手货。显而易见，入驻这类甲级写字楼的租户，更倾向于线下办公而非居家办公。此外，由于建筑成本居高不下，只有当租金上涨至足以支撑新建项目的水平时，市场才会出现大规模的投机性开发。”
“当前资产价值与新建成本之间的价差，有望推动高端写字楼板块实现可观的资本增值。”
投行人士 2026 年投资判断的核心逻辑，是基于对地产行业利率敏感性的深刻认知。去年 12 月，澳大利亚储备银行行长Michele Bullock在年末新闻发布会上释放超预期鹰派信号后，利率前景发生重大转变。目前，多数（但非全部）经济学家预计，2026 年澳大利亚将迎来一轮加息周期，这可能导致澳大利亚与全球其他市场的货币政策走向分化。
Rouse称：“尽管未来利率走势仍存在不确定性，但相较于去年同期，当前的融资成本环境已出现明显改善。”
Rouse指出，资金成本变化，叠加上市及非上市大型投资者对地产估值的分歧，将为 2026 年的并购交易（M&A）奠定基础。投行圆桌会议确信，2026 年地产行业将涌现更多企业并购活动。
McCasker表示：“鉴于许多房地产投资信托基金（REIT）的交易价格低于其有形资产净值（NTA），相较于公开市场，私募市场对这类资产的估值可能会更高。”
“这将推动并购交易增加，各类机构将积极优化资本配置，把握下一轮地产周期机遇，同时实现规模扩张，提升在投资者群体中的关注度。”
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