各大放贷机构与地产开发商发出警告，政府出台的自管养老金住宅贷款禁令，或将导致数千套新建住宅无法落地。
影子住房部长安德鲁・布拉格（Andrew Bragg）在行业圆桌会议上对阿尔巴尼斯政府叫停新增自管养老金（SMSF）住宅贷款的政策发出警示。与会行业代表表示，该政策或将抽走住宅项目的核心资金来源，每年减少数千套住宅的在建储备项目。
7 月 1 日（周三），布拉格在堪培拉召集建筑、地产、项目营销、金融、非银放贷、投资平台及自管养老金行业代表召开会议，研讨住宅有限追索借贷安排（LRBA）禁令带来的冲击。
Pepper Money 首席执行官马里奥・雷海耶姆（Mario Rehayem）、Firstmac 集团首席财务官詹姆斯・奥斯汀（James Austin）均出席本次会议。
圆桌会议后的新闻发布会上，参议员布拉格表示，各大放贷机构与开发商提供的汇总证据显示，新政对新房供应的冲击远大于财政部粗略测算的结果。
“我们听取了众多金融、住房、养老金行业机构与企业的反馈，本次会议达成一个惊人结论：政府禁止自管养老金投资住宅的政策，每年或将减少一万套住宅供给。” 布拉格称。
布拉格表示，行业各方均强调，自管养老金买家是楼盘达到银行与非银机构预售门槛的关键力量。
“圆桌会议参会方测算，自管养老金购房占楼盘预售总量约三成，而预售达标是住宅项目拿到开发贷款、顺利开工的前提。这类买家是盘活住房供给的核心。”
“澳洲每年需要 25 万套新房满足居民居住需求，我认为政府理应想尽一切办法扩大新房供应。”
布拉格同时痛斥政策出台流程，指责政府未充分评估政策后果便仓促落地。
“此举极其失职、荒谬且存在重大疏漏。政府与绿党达成协议推出这项新政前，甚至未建模测算其影响。”
他称这项禁令是 “离谱的决策”，并质疑：政府出台的核心财税法案区分了新房与存量房，为何自管养老金新规没有设置新房豁免条款。
非银机构：自管养老金支撑大量新房开发
Firstmac 集团首席财务官奥斯汀重点说明，自管养老金借贷是新房、期房、公寓项目顺利交付的重要资金支撑。
“我们是全澳洲最大的自管养老金放贷机构，每年约为 1500 处新建楼盘提供贷款。”
“这意味着相当规模的新房供给依赖这类资金。”
针对政府与绿党提出的观点 —— 自管养老金置业是富豪囤积资产、规避常规税收，奥斯汀予以反驳。
“所谓自管养老金是富人囤房工具的说法并不属实。多数参与者无法在养老金外拿出购房首付，依靠自管养老金才能购置房产用于退休养老。”
“一旦取消该渠道，这群人将彻底失去置业途径。”
自管养老金行业协会呼吁为新房设立豁免条款
自管养老金行业协会（SMSF Association）首席执行官彼得・伯吉斯（Peter Burgess）表示，禁令应当调整，贴合政府扩大住房供给的政策导向。
“我们有充分理由主张，新建住宅应当豁免本次自管养老金住宅借贷禁令。”
伯吉斯称工党住房税收改革本就划分了新房与存量房，自管养老金借贷规则理应保持一致区分标准。
“这与政府现有政策逻辑契合：住房政策明确区分增量新房（能扩充全国住宅库存、增加住房供给）和存量旧房。毫无疑问，住宅贷款禁令将重创住房供给。”
期房销售商质疑政府数据口径
高力国际（Colliers）项目营销总监阿什利・布拉米奇（Ashley Bramich）作为头部期房销售企业代表，质疑政府近期公布的数据未能完整统计自管养老金预售购房规模。
“我们是澳洲规模最大的期房销售商。我们并非单纯否定财政部 4000 笔的测算，但行业实际案例数据远高于该数值，相关完整数据后续将会对外披露。”
布拉米奇的表态与政府口径形成鲜明对比，政府称自管养老金贷款仅占住宅总贷款极小比例。
参议院领袖黄英贤（Penny Wong）上周在议会表示，自管养老金新增借贷业务年均数量 “非常少”。
“年均仅约 4000 笔新增自管养老金借贷安排。”
财政部官员也援引澳洲税务局（ATO）数据佐证：2024 年全年新增有限追索借贷安排 4300 笔，过去八年平均每年约 4000 笔。
三大住房行业协会联名警示：禁令构成供给重大风险
参与本次圆桌会议的三大住房行业协会 —— 澳洲住房产业协会（HIA）、澳洲城市开发研究院（UDIA）、澳洲地产理事会会后发布联合声明，警示自管养老金政策调整将 “大幅缩减住房供给”。
行业最新数据印证政策冲击：2024 至 2025 财年，自管养老金购入近 1.4 万套住宅，上一财年再购入 1.1 万套，远高于联邦政府所称年均 4000 笔贷款的数字。
三大协会提出诉求：针对自管养老金新政开展全面行业征询，避免政策产生难以落地的负面后果；统筹评估税收与养老金改革叠加影响，若实际负面影响超出财政部模型测算则出台补救方案；保留自管养老金投资新建住宅的渠道。
澳洲城市开发研究院全国主席奥斯卡・斯坦利（Oscar Stanley）表示，协会对接全国开发商、金融机构、房贷经纪、商业信贷专员与地产从业者后，各方观点高度统一：切断自管养老金对新建住宅的投资，住宅项目将更难获取开发融资。
“今日全住房行业达成统一共识，” 斯坦利称，
“这项政策会抬高新房融资难度，最终压缩住房供给。”
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