国际货币基金组织（IMF）已敦促澳大利亚联邦政府重新审视其旗舰型首付担保计划，并就税制改革与住房供应问题提出多项建议。

IMF 警告称，联邦政府扩大后的5% 首付担保计划，有可能加剧房价上涨压力，同时呼吁收紧需求端支持政策，更加聚焦住房供应、规划改革与税制改革。

在周日（2 月 15 日）发布的最新澳大利亚经济评估报告中，IMF 指出，包括政府承诺 8 年内投入 100 亿澳元、为首次购房者建设 10 万套住房在内的一系列新政策，是在房价新一轮上涨的背景下推出的。

报告称，在货币政策宽松周期中房价已出现反弹，目前房价相对收入的估值水平进一步被推高。IMF 警告，供应受限叠加抵押贷款利率走低，很可能继续推高房价，让住房可负担性问题雪上加霜。

在此背景下，IMF 专门点名批评联邦政府扩大后的住房担保计划。

报告指出，该计划 “在金融环境宽松的情况下，会提前释放购房需求，短期内可能加剧房价上涨压力”。

IMF 强调，“增加住房供应迫在眉睫”，要么全力兑现承诺建成 10 万套住房，要么 “将担保计划仅限用于购买新建住房”。

根据扩大后的首次住房担保计划，符合条件的购房者只需5% 首付即可购房，政府为剩余部分提供担保，购房者无需支付贷款人按揭保险（LMI）。

IMF 发出警告之际，最新数据显示低端市场房价涨幅更为明显。

Cotality 近期研究显示，符合该计划上限的房产价格在去年第四季度上涨3.6%，而高端房产涨幅为2.4%。

房贷中介也报告称，在该计划启动前，首次购房者咨询量大幅上升。业内资深人士进一步质疑，调整该计划是否真能解决长期可负担性问题。

但住房部长克莱尔・奥尼尔对 IMF 的担忧予以反驳。其发言人向《The Adviser》表示，该政策 “对房价影响极小”，财政部模型显示六年内对房价的影响仅为0.6%。

不过，IMF 基于跨国分析强调，降低购房、持有或租房成本的政策 —— 如购房补助、印花税减免或担保计划 ——往往会推高住房需求。

报告补充道，在供应受限的市场中，这类政策干预最终只会推高房价，而非改善可负担性。

IMF 警告住房供应严重不足，可负担性持续恶化

在供应方面，IMF 表示澳大利亚距离住房建设目标仍相去甚远。

报告称：“目前年化住房竣工量约 18 万套，远低于 2016 年峰值水平，也远低于政府在《国家住房协议》中设定的目标 —— 即从 2024 年起五年内建成 120 万套新房所需的建设速度。”

IMF 承认，随着此前的不利因素（包括高昂的建筑与融资成本）有所缓解，新房供应已开始回升，但强调长期结构性制约仍严重拖累住房产出。

报告结论指出，“需要一套整体战略，破除阻碍新房供应的结构性障碍，改善住房可负担性”，并呼吁 “各级政府协同努力”，以实现全国住房目标。

报告还公布了住房失衡对家庭影响的严峻数据：

• 新房月供已占到家庭收入中位数的约47%
• 租金占家庭收入约24%
• 存够 20% 首付所需时间已拉长至约11 年

与此同时，房价反弹叠加货币环境宽松，“进一步拉大房价与收入的差距”。

IMF 敦促监管机构继续 “密切监控抵押贷款放贷标准、家庭债务过度累积以及新的债务收入比（DTI）限制的有效性”。

IMF 建议：改革区划、规划与税制

除计划设计与信贷政策外，IMF 还在评估报告中推动全面改革住房相关监管与税收制度。

报告称，要实现全国住房目标、改善可负担性，应 **“放宽严格的区划与建筑限制，加快住房开发审批与土地出让流程，可借鉴加拿大与新西兰的成功经验”**。

在税收方面，IMF 建议各州将房产印花税改为年度物业税，以提高土地与现有住房的使用效率。

报告还建议政府 “考虑审查影响住房需求与投资的税收安排，将节省的财政资金用于支持新房供应”。

IMF 进一步表示，“包括养老金优惠、资本利得税折扣在内的税收减免可逐步取消，以构建更公平、更高效的税制”。

这一表态可被视为对阿尔巴尼斯政府考虑在即将于 5 月公布的联邦预算中调整资本利得税折扣的隐性支持。