IFM Investors 敲定一笔价值 3 亿澳元的社区购物中心资产包收购，项目多数仍处于开发阶段。这也是 IFM 接管养老金地产投资平台 ISPT 之后，落地的首批重大商业地产交易之一。
这家全球资管机构管理规模 2680 亿澳元，最为市场熟知的投资标的是全球大型基建，包括收费公路、机场与港口。
配图：墨尔本北部 Botanical Village 购物中心已于 3 月正式开业
同时 IFM 布局私募股权、私募信贷、上市股票，房地产板块的配置比重持续提升。
2024 年末 IFM 完成与 ISPT 整合，显著壮大地产版图。ISPT 是行业养老金旗下地产平台，管理规模约 210 亿澳元；AustralianSuper、Cbus、UniSuper、HESTA、Hostplus 既是 ISPT 股东，同时也是 IFM 的共同投资方。
本次由 IFM 管理的基金收购四座购物中心，是两大平台整合完成后商业地产领域重磅交易。
四座物业全部坐落于墨尔本城市扩张新区的新建住宅片区，定位日常刚需型社区零售。
- Mickleham 北部 Botanical Village：已于 3 月开业，建筑面积 7400 平方米，主力租户 Coles 超市，配套特色商铺与早教中心；
- 尚在开发的三座：西区 Deanside Central、梅尔顿附近 Eynesbury Village、西南区 Werribee 的 Riverwalk Town Centre。
资产包由 Tony Sass 与 Steven Sass 创立的 Oreana 集团开发。大型私人资管 Fawkner Property Group 旗下 Alternative Solutions 部门，将负责这几个在建项目的基金式开发管理。
具备抗周期属性的资产赛道
借助与 ISPT 整合，IFM 接手约 50 家主打便民消费的小型社区购物中心，目前管理零售地产总规模约 60 亿澳元。
IFM 基金管理执行董事 Kate Mathewson 表示：
“零售板块未来增长机遇集中在人口高速增长区域的本地社区中心。能够胜出的项目，重点打造步行友好、便捷性、社群氛围，融合多元非零售业态吸引人流。
这类资产具备韧性，属于刚需配套；我们相信能够持续为委托人、数以百万计工薪参保人创造回报。四座物业全部布局人口增速高于均值的走廊，社区商业对机构投资者吸引力充足。”
IFM 地产持仓结构：
- 写字楼：规模超 80 亿澳元（当前第一大商业地产板块）；
- 工业仓储地产：超 40 亿澳元。本月新州政府批准悉尼大型 Burrah Park 工业园作为州重点开发项目，地块毗邻西悉尼国际机场与 Bradfield 新城，IFM 联合 UniSuper 共同持有这片 280 公顷土地。
IFM 首席投资及开发官 Will Walker 称，平台所有地产投资遵循统一标准：能够生成稳定现金流，在经济不确定性与市场波动环境中尤为关键。
“我们致力于打造穿越周期、现金流稳健的优质资产，保障持续分红收益率。”
市场持续担忧高利率与通胀环境，资金愈发看重现金收益。零售投资者持续涌入红利型 ETF。IFM 布局社区购物中心同样基于这套逻辑。
“社区零售穿越经济周期表现稳定，业态本质偏向刚需。所有人都需要采购生鲜日用，因此租金收益持续性很强。”
除人口增长带来支撑外，项目具备一定通胀对冲能力：超市可顺势调价，依托营业额分成租金（turnover rent）机制，收益传导至业主 IFM。
工业地产一方面间接受益零售需求，同时数据中心热潮推高工业土地需求、支撑租金水平。IFM 同时布局医疗地产，例如悉尼兰德威克医疗综合体；存量写字楼主要位于核心 CBD 优质地段，有望随复苏行情受益。
“写字楼板块我们正在降低配置比重，此前仓位偏高，逐步优化均衡结构。
资金会向更有利赛道倾斜，现阶段工业地产与社区零售是优选。但我们不会极端失衡，房地产具备周期性特征。”
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