一项最新调查揭示，澳洲老年群体正谨慎扩大反向抵押贷款的使用，而市场仍存在海量未开发的住房净值。
德勤（Deloitte）联合 Heartland Australia Bank、Gateway Bank 及 Inviva 发布的《2026 年澳洲反向抵押贷款调查报告》显示，60 岁以上澳洲人坐拥约3 万亿澳元住房净值，但通过反向抵押贷款动用的比例微乎其微。
调查估算，60 岁及以上澳洲人合计持有约3 万亿澳元房产财富，按常规贷款估值比计算，约有6000 亿澳元可供提取。
然而截至 2025 年 6 月 30 日，包括政府住房净值获取计划（Home Equity Access Scheme）在内，全行业反向贷款余额仅为55 亿澳元，覆盖超 4 万户家庭。
在截至 2025 年 6 月 30 日的 12 个月里，新增放款约7.5 亿澳元，超 8000 户家庭首次办理反向抵押贷款，渗透率仅占可提取净值的1% 左右。
德勤澳洲合伙人、调查负责人 James Hickey 表示，结果证实住房净值仍是退休收入体系中沉睡的巨量资产。
“包括反向抵押贷款和政府住房净值获取计划在内的净值提取产品，能够显著提升退休收入、保障生活水平。但目前这类产品的使用率仍然偏低。”
借款人如何使用这笔资金
为了解有限净值的使用方式，德勤调研了占据市场绝大多数份额的三家贷款机构：Heartland、Gateway 和 Inviva。
截至 2025 年 6 月的一年间，客户平均提取净值约15 万澳元：
- 65 岁及以下借款人：约12.5 万澳元
- 80 岁以上借款人：约22 万澳元
资金用途兼顾刚需与改善型需求，房屋翻新和财务整理排在前列。
Heartland Australia Bank 首席商务官 Medina Cicak 表示，数据显示借款人将反向抵押贷款当作精准工具使用。
“客户只为明确、特定的需求使用反向抵押贷款，不会超额提取；平均而言，他们仅动用可用净值的50% 或更低。”
“这反映出审慎理性的使用态度，让客户保留灵活性，满足未来需求。”
Gateway Bank 首席营销官 Adam Norman 称，实际使用呈现多用途支取特征，既改善生活，也缓解资产负债压力。
“许多客户将资金用于翻新、购买搁置已久的新车等多种需求。”
他补充道，高房价与更长的贷款年限正让债务伴随借款人进入退休阶段。
“这类家庭越来越希望将债务转为反向抵押贷款，无需日常还款，尽管账户余额会随利息增长。”
办理年龄提前，杠杆仍偏谨慎
调查显示，反向抵押贷款已覆盖全部合格年龄段（60 岁至 80 岁以上），并明显向刚退休人群倾斜。
截至 2025 年 6 月的一年中：
- 34% 的新增贷款发放给70 岁以下借款人
- 仅 15% 发放给80 岁及以上
- 最集中年龄段为70–74 岁
而存量借款人年龄偏大：75–79 岁占 26%，80 岁以上占 29%，体现出客户随时间自然老龄化。
Inviva 联合首席执行官 Andre Karney 表示，年龄结构变化正在重塑房产财富与养老金等资产的搭配方式。
“许多澳洲人在 50 多岁、60 岁出头开始过渡到退休，通常减少工时与收入。”
“提取部分住房净值能为这一阶段提供宝贵灵活性，让退休人士将房产财富与养老金、其他资产结合使用。”
尽管办理年龄提前，杠杆水平依然温和。2025 财年多数新增贷款的初始贷款估值比约为 15%。
主动还款与渠道拓展
调查还打破了反向抵押贷款 “办理后就不管” 的普遍印象。
截至 2025 年 6 月 30 日的 12 个月里，约12.2%的反向抵押贷款余额被全额还清，其中仅 20% 结清是因强制事项触发，剩余 80% 为自愿还款。
Hickey 表示，还款行为表明有相当一部分借款人在主动管理债务。
“每年约 10% 的高自愿还款率表明，借款人在积极管理贷款，而非任由余额复利增长。”
市场地域分布广泛，所有州和领地均有新增业务，新州、维州、昆州合计占新借款人的 80% 以上。
尽管专业经纪与贷款机构已推出专项方案，但报告指出，普通经纪对反向抵押贷款的认知仍然偏低。
Hickey 表示，当前挑战是将政策层面对住房净值的认可，转化为退休人士的实际收益。
“即将退休的家庭应了解所有可支撑生活方式的财务资源，包括养老金、退休金以及住房净值等自愿储蓄。”
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