房地产价值下跌引发了一场洗牌 —— 本世纪表现最佳房产与股市榜单重新排位：悉尼排名下滑了数位，而珀斯和布里斯班成为大幅上升的 “黑马”。
然而，The Australian 的分析发现，多数首府城市的房价涨幅仍然超过了全球所有股市—— 包括炙手可热的美国纳斯达克（Nasdaq）和标普 500（S&P 500）指数。
核心发现：房产仍是 “世纪级” 赢家
今年房价持续走弱 —— 此前美联储加息信号预示着澳大利亚房贷人将面临长期阵痛，叠加阿尔巴尼斯政府针对房地产投资者的争议性税收改革，分析师预计房价最高可能下跌 15%。但即使真的下跌 15%（且股市维持当前水平），自 2000 年以来，布里斯班、阿德莱德、霍巴特、珀斯和堪培拉的房价涨幅仍将超过除科技股为主的纳斯达克之外的所有全球股市。
“澳大利亚住房是本世纪世界上表现最好的资产类别之一。”Metropole Property Strategists 创始人 Michael Yardney 表示，”即便在再跌 10% 之后，大多数首府城市仍然领先全球股市，这一事实说明长期房产持有者积累了多大的资产净值，也解释了为什么短期回调很少能动摇耐心的投资者。”
排名大洗牌：布里斯班登顶，悉尼跌至第八
The Australian 此前首次进行这项对比分析时，阿德莱德是意外赢家 —— 房价上涨559%至 $86 万。但如今榜首已被布里斯班取代：根据澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of Australia）的数据，布里斯班中位价上涨667%至 $115 万 。
Property versus shares: growth this century
| Market | 2000 | 2026 | Rise |
|---|---|---|---|
| Brisbane median house price | $150,000 | $1,150,000 | 667% |
| Adelaide median house price | $130,500 | $968,000 | 642% |
| Hobart median house price | $118,000 | $800,000 | 578% |
| Perth median house price | $154,100 | $980,000 | 536% |
| Canberra median house price | $175,000 | $1,050,000 | 500% |
| US tech shares (Nasdaq) | 4573 points | 26,936 points | 489% |
| US shares (S&P 500) | 1527 points | 7706 points | 405% |
| Sydney median house price | $310,000 | $1,548,900 | 400% |
| Melbourne median house price | $241,000 | $952,500 | 295% |
| Darwin median house price | $197,000 | $715,000 | 262% |
| Japanese shares (Nikkei index) | 19,958 points | 65,567 points | 229% |
| German shares (DAX index) | 7932 points | 25,410 points | 220% |
| Australian shares (ASX 200) | 3331 points | 8702 points | 161% |
| China shares (Shanghai Composite) | 1800 points | 3897 points | 117% |
| Global shares (MSCI World index) | 2894 points | 4937 points | 71% |
| British shares (FTSE 100 index) | 6540 points | 10,705 points | 64% |
| Hong Kong shares (Hang Seng) | 17,784 points | 24,741 points | 39% |
| French shares (CAC 40 index) | 6286 points | 8123 points | 29% |
| Aussie listed property trusts (A-REITS) | 1293 points (2001) | 1490 points | 15% |
Source: Real Estate Institute of Australia, ASX, global indices
其他关键变化：
- 珀斯：房价涨幅从第六位跃升至第四位，其楼市繁荣比其他城市来得更猛 —— 上涨536%至 $98 万；
- 悉尼：涨幅从第四位滑落至第八位，更早也更重地受到 2026 年楼市低迷的冲击，如今排名已低于纳斯达克和标普 500—— 但仍以$155 万的中位房价位居全国最高。
需要说明的是，该分析仅聚焦资本增值，因为缺乏覆盖租金、股息、借贷成本及其他持有成本的长期数据。
专家解读：稀缺性与 “创新”
Baker Young 组合分析主管 Toby Grimm 表示，房地产价值受益于稀缺性，以及 “表现异常出色的简单供需方程”：”住房供应有限，而人口增长无疑增加了需求。”
美国股市本世纪的涨幅几乎是几乎所有其他全球股市（包括涨幅 163% 的 ASX 200）的两倍。Grimm 认为，这主要归结为一个词 ——”创新”：”目前市场上的结构性增长故事与科技和人工智能有关，而美国公司大多处于前沿。”
Grimm 表示，未来四分之一世纪股市和房产的增长前景可能相似：”从超长期来看，股票和房产的复合年回报率大致都在 10% 左右。”
风险警示：税改、可负担性与 “顺风” 不再
不过，多位专家警告，工党政府的资本利得税改革 —— 新模型显示可能使首付推迟长达 8 年 —— 加上糟糕的住房可负担性，可能在未来 5 至 10 年抑制房地产增长。
“极其复杂的税收制度变化…… 短期内可能对表现产生实质性影响，这也是我们主张分散投资的原因之一。”Grimm 说，”无论你做多少功课，你永远无法预测未来会发生的一切 —— 总会有黑天鹅、事件和无法预料的变化。”
Yardney 则指出，澳大利亚长期房地产繁荣的最大单一驱动因素是 2000 年至 2022 年间利率的持续下降，”这极大地提高了澳大利亚人的借贷能力，从而提高了他们愿意为住房支付的价格”。人口增长、双收入家庭增多以及未能在合适地点建造足够住房是其他因素。他还补充说，悉尼和维州自 2000 年以来落后于其他城市，”因为它们在本世纪初起步时就贵得多”。
“我认为未来 25 年的平均增长率会较低，原因很简单：利率下降这一一次性的顺风不会重演，而可负担性现在为房价跑赢收入的天花板设了上限。”Yardney 说。
本文编译自 The Australian 报道（作者：Anthony Keane，2026 年 9 月），内容仅供参考，不构成投资建议。
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