地产基金管理公司 Pro-Invest Group 管理资产总规模约 30 亿澳元。受新西兰旅游业持续走弱影响，旗下一支非上市酒店基金大幅计提资产减值，此举招致投资人集体批评。
《澳洲金融评论报》获取的基金机密季度报告显示，Pro-Invest 旗下持有 6 处酒店资产的一号澳洲酒店基金（Australian Hospitality Fund 11）同时布局澳新两地酒店，截至今年一季度，基金净资产价值暴跌至 1.179 亿澳元，不足投资人承诺出资总额 2.557 亿澳元的一半。
配图：Pro-Invest 二号澳洲酒店基金所持资产之一 —— 悉尼金普顿玛戈特酒店（Kimpton Margot Sydney）
自去年四季度估值 1.487 亿澳元以来，该基金资产组合净值累计下跌约 21%。
更令投资人愤慨的是，基金成立近十年，截至今年一季度管理费累计已高达 2940 万澳元。这笔费用相当于十年间投资人每年投入资金总额 2.632 亿澳元的 1% 出头。
该基金 3 月季度未向投资人分配收益。基金方解释，这类以物业开发为核心的基金在投资与建设期通常不分红，资金会留存并持续投入底层物业升级改造。
一位不愿具名、因涉及基金保密信息要求匿名的投资人表示：“投资人本金大幅亏损，基金却累计收取近 3000 万澳元管理费，这一情况完全不合理。
“高额收费与投资人惨淡回报形成巨大落差，暴露出严重的利益错配，值得各方严格审视。
“在投资人持续承受巨额亏损的同时，基金照常收取高额管理费，难免让人质疑管理人是否尽到受托责任、能否做到权责对等，以及是否真正把投资人利益放在首位。”
Pro-Invest 向投资人表示，计划在未来 18 个月分批处置基金全部 6 处酒店资产，但资产出售进程取决于中东冲突是否缓和。地缘冲突已重创旅游业，基金旗下两处新西兰酒店受冲击尤为明显：客房预订量下滑，燃油涨价进一步推高行业运营成本。
Pro-Invest 联合创始人、管理合伙人 Sabine Schaffer 博士回应称，这类聚焦物业开发的非上市酒店基金，投资回报应在资产完全退出后综合评判，不能仅凭持有周期中段的估值下定论。她表示，基金在澳新两地的资产处置计划均在有序推进。
Schaffer 称，上一季度大额资产减值主要来自基金两处新西兰酒店资产的最新独立外部估值调整，分别为奥克兰市中心 voco 酒店、奥克兰市中心智选假日酒店。两处新西兰物业合计占基金总投入股权规模近一半。
她向《澳洲金融评论报》表示：“新西兰连续四个季度 GDP 萎缩，2025 年当地酒店经营持续疲软，独立估值机构因此下调远期收益预期，奥克兰酒店估值由此走低。
“同一时期，基金内所有澳洲资产的独立估值均保持稳定或实现上涨。
“若仅凭基金整体净值变动，就断定澳洲酒店资产表现不佳，是严重的片面解读。”
除两处新西兰酒店外，基金持有的澳洲资产还包括悉尼市中心金普顿玛戈特酒店、波茨角英迪格酒店、帕拉马塔开发地块，以及昆士兰州阳光海岸智选假日套房酒店。
Schaffer 表示，2 月末中东冲突升级给整个酒店行业带来多重短期压力：客房预订周期缩短、燃油与供应链成本走高，澳新两地酒店收入前景同步转弱。
“这些是全行业共同面临的外部环境，单一基金管理人无力掌控。Pro-Invest 集团已针对全部资产组合出台统一应对方案，降低负面冲击。”
针对管理费争议，Schaffer 作出辩解：管理费收取标准严格遵循基金有限合伙协议，基金设立之初已完整披露，且获得全部投资人签字认可。
“该收费架构符合封闭式地产基金行业通行惯例，对应多年持有期内、覆盖两国 6 处资产的持续投资管理、物业运营与合规治理工作。
“管理人履职范围涵盖两国六家酒店的开发、开业、运营稳定化，品牌升级改造与资本翻新项目落地，对接多家信贷机构洽谈授信，同时推进帕拉马塔地块专项城市住宿项目前期筹备。”
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