在 住房担保计划（Home Guarantee Scheme）取消名额限制后，低首付房贷规模飙升至历史新高，重塑了新增住房贷款格局。
澳大利亚审慎监管局APRA最新发布的四季度房产风险敞口数据显示，银行向首付5% 及以下的购房者发放的贷款创下历史新高。
截至去年 12 月的三个月内，银行新增自住房贷款中，首付 5% 及以下的贷款规模达540 亿澳元，较上一季度增加210 亿澳元，增幅63%，为2019 年 APRA 开始发布该数据以来的最大涨幅。
这类贷款主要由首次购房者推动，目前占全部新增自住房贷的4%，为有记录以来最高比例。
这一变化与联邦政府政策同步：自10 月 1 日起，政府扩大Home Guarantee Scheme，取消担保名额上限与合格借款人收入门槛，大幅扩大了适用人群范围。
首次购房者踊跃选择 5% 首付
数据显示，计划扩容后，此前难以攒下传统 20%首付的入门级购房者需求集中释放。
金融比较网站Canstar数据洞察总监Sally Tindall表示，该计划打破了购房者最艰难的一道门槛。
“住房担保计划消除了首次购房者的关键障碍，他们带着极低的首付涌入市场。”
她指出，购房压力大、房价快速上涨，让大额首付对许多家庭愈发不现实，这也是 5% 首付贷款迅速受到欢迎的原因。
“对许多潜在购房者来说，攒够 20% 首付几乎成了不可能完成的任务。
最新 APRA 数据证实，新借款人现在正踊跃选择 5% 首付贷款。”
低首付贷款激增 叠加投资者需求创新高
低首付贷款爆发的同时，整体房贷活动也创下历史纪录。
四季度新增房贷总额达2119 亿澳元，为 APRA 统计以来最高；自住房贷环比增长12.1%，受益于首次购房者大量入市。
但按年度计算，投资者贷款仍是增速最快板块，同比增长25%。
投资者驱动的增长是 APRA 风险评估的核心。
监管机构多次警告，高杠杆投资者更容易落入高债务收入比（DTI）区间，并可能在房价与租金剧烈波动时放大楼市周期。
APRA 最新数据显示，债务收入比6 倍及以上的新增贷款当季增加28 亿澳元，目前占全部新增自住与投资贷款的6.8%，高于半年前的5.5%。
尽管高 DTI 贷款上升，但仍远低于 APRA 新上限与 2021 年的高位。
2025 年 11 月，监管机构确认，将对 DTI 6 倍及以上新增贷款设置20% 上限，分别适用于自住与投资类贷款，政策于2 月 1 日生效。
Tindall 表示，近期高 DTI 贷款上升与投资者活动急剧加速，是 APRA 提前出手的关键原因。
“这类低首付贷款目前占新增自住房贷的 4%，听起来不大，但实际上是历史最高比例。
监管机构不可能注意不到。”
对冲账户缓冲资金创历史新高
在家庭资产负债表的另一端，借款人仍在持续积累大额现金缓冲。
四季度对冲账户资金攀升至创纪录的3435 亿澳元，三个月内新增162 亿澳元。
对冲账户资金占全部房贷额度的12.3%，高于三季度的11.9%。
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