原本联邦预算改革意在降低首套房买家入市门槛，但相关政策同样也让房产投资者选择继续持有物业。
读者提问
提问人：法德瓦（Fadwah）
我们打算入场买房，想了解本次预算案针对资本利得税与负扣税的调整，会如何影响房源供给和房价。市场会涌现更多待售房源吗？还是受祖父条款保护，业主会选择继续持有房产？我们也一直在关注利率走势，相比降息后，我们更倾向现在入手 —— 降息后购房人群大概率会大幅增多。当前市场充满不确定性，但竞争更小，我们是否适合现在买房？
专家解答
科塔利蒂房产研究公司（Cotality）研究总监蒂姆・劳利斯（Tim Lawless）：从需求端分析
资本利得税、负扣税的拟议调整，大概率会降低投资者购置存量住宅的意愿。
配图：2026 年，首套房买家面临两极分化的房产市场｜哈里・阿芬托格鲁（Harry Afentoglou）
这会减轻自住购房者的竞价压力，但并不会新增住宅供给。
供给层面，祖父条款是关键影响因素。劳利斯表示：“现有存量投资者基本受到政策保护，政策没有激励他们出售房产。
部分投资者会选择持有房产，继续享受原有税收优惠，这就减少了流入市场的投资房源数量。”
因此劳利斯预计，市场挂牌出售的房源数量不会出现上涨。
澳盛集团（AMP）首席经济学家、投资策略主管肖恩・奥利弗（Shane Oliver）
本次预算税收改革叠加今年的加息周期，反而给购房者创造了机会，房价大概率会承压下行。
“本次拟议税收新规：仅新建住宅可享受负扣税优惠；取消 50% 资本利得税减免政策，改为对真实资本收益征税，最低税率 30%。两项调整都会压缩房产投资者的税后收益。
为弥补收益缩水，新增房产投资者会要求更高的前期租金回报率，要么房东上调租金，要么房价下跌，或是两者同步调整；在市场达到平衡前，投资者会持币观望。”
澳房集团（REA Group）高级经济学家安格斯・穆尔（Angus Moore）
两股相反力量相互制衡，暂时无法判断预算新政对挂牌房源总量的最终影响。
“负扣税新规设置祖父条款，存量投资者可沿用旧税收政策。
这会打消一部分投资者的出售意愿，他们会选择持有房产以保留负扣税优惠。”
但资本利得税改革又会推动房源上市：新规将于 2027 年 7 月 1 日正式落地，不少投资者会赶在新政生效前出售房产。
“对部分投资者而言，缩水的资本利得税收优惠会降低房产投资吸引力，转而选择其他投资品类。”
REA 预测，今年全国房价整体持平收官，“全年整体涨跌幅度基本归零；悉尼、墨尔本小幅下行，其余地区小幅上涨。”
房价何时迎来上涨拐点？
REA 判断，随着利率逐步企稳，今年年末至明年年初市场将迎来转折点，2027 年房价重回上涨通道。
购房时机建议
- 科塔利蒂 蒂姆・劳利斯 当前房贷月供压力仍处于高位，当下购房的竞争会更小。 “等待降息固然能减轻月供，但届时大批买家会重回市场。购房时机因人而异，核心取决于自身财务状况。”
澳洲储备银行（RBA）当前现金利率维持 4.35%，很难界定绝对 “安全的购房窗口期”。
“相比纠结时机，更应该衡量自己能否在承担房贷的同时，维持原有生活水平、轻松偿还月供。”
- 澳盛 肖恩・奥利弗 现在入场或许为时过早，全国房价才刚刚开启回调，且不同城市行情分化明显。 “悉尼、墨尔本房价已下跌约 3%，精准抄底难度很大；墨尔本房价相较其他城市本就偏低。等到明年，市场会开始普遍预期降息。
后续大概率会出现更优质的购房机会，不必急于下手。但当下市场竞争偏弱、加息促使部分卖家迫切出手，提前看房摸底是合理选择。”
奥利弗补充，当年利率高企、市场低迷时，他自己也购入了自住房。
- REA 安格斯・穆尔 悉尼、墨尔本当前挂牌房源充足，今年待售房源同比增加 6%-7%，“购房者选择空间充足”。 但其他城市房源库存紧张，可选房源稀少，这也是除两大首府外其余地区房价表现更坚挺的原因。
免责声明
本文仅作通用信息参考，不构成任何金融产品投资建议。做出任何财务决策前，请务必获取独立专业理财意见。
发布者：afndaily，转载请注明出处：www.afndaily.com
