尽管澳大利亚审慎监管局（APRA）已宣布针对银行的新债务收入比（DTI）限制，但澳大利亚绿党（Greens）仍敦促财政部长介入投资者贷款管控。

11 月 27 日（周四），这家审慎监管机构宣布，将对债务额达到或超过年收入 6 倍的抵押贷款设立新的 “速度限制”（speed limit）。

该限制将于 2026 年 2 月 1 日起适用于自住型住房贷款和投资者贷款，此举是为了防范 “金融体系中与住房相关的风险累积” 而采取的预防性措施。

此前，高债务收入比贷款（尤其是投资者贷款）呈上升趋势，促使 APRA 出台这一政策。

不过，APRA 目前尚未推出更广泛的投资者贷款限制，仅表示将 “继续密切评估住房贷款相关风险环境的变化；若宏观金融风险显著上升或贷款标准恶化，将考虑采取额外限制措施，包括针对投资者的专项限制”。

针对 APRA 的这一举措，澳大利亚绿党呼吁联邦财政部长吉姆・查尔默斯（Jim Chalmers）强制 APRA 为 “投资者涌入住房市场” 降温。

绿党表示，投资者贷款的 “大幅激增” 已给贷款市场带来问题，并呼吁财政部长指示 APRA 动用所有可用工具，遏制 “失控” 的投资者贷款。

绿党负责金融、住房及无家可归问题的发言人芭芭拉・波科克参议员（Senator Barbara Pocock）评论称，APRA 对高债务收入比贷款的限制是 “重要的第一步”，但力度仍显不足。

她说：“过去三个月，已有 400 亿澳元流入投资者手中，APRA 和查尔默斯必须阻止这数十亿美元继续流向投资者。”

“APRA 必须动用所有可用工具，遏制加剧住房可负担性危机的投资者贷款。”

“投资者贷款正以不可持续的速度增长，超过了自住型住房贷款。周末拍卖会上，首次购房者被投资者挤出市场，房价飙升，而银行则从中巨额获利。”

“若不立即采取果断行动，这场住房危机可能会发展到无法逆转的地步。我们迫切需要为房地产投资者降温过热的信贷市场。财政部长有权向 APRA 发出指示，他应立即采取行动。”

波科克参议员指出，APRA 此前曾干预过投资者贷款（例如 2014 年和 2017 年对只付息贷款和投资者贷款设立速度限制），并补充称这些措施带来了 “30 年来最显著的房价稳定期”。

绿党表示，鉴于当前房价处于历史高位，APRA 需要 “再次采取果断行动”，出台更多投资者贷款限制措施。

“这个市场被操纵得有利于富裕的房地产投资者，只需看看澳大利亚统计局（ABS）的最新数据就知道：过去一年，投资者贷款激增 12.3%，而同期首次购房者贷款承诺仅增长 0.9%，” 波科克参议员说。

“情况已经失控。”

她还引用了西太平洋银行（Westpac）2025 年 9 月的《住房脉动报告》（Housing Pulse）数据 —— 该行经济团队预测，2025 年房价将上涨 6%，2026 年将再上涨 9%。她表示，“除非 APRA 采取更多预防性措施，否则情况只会进一步恶化”。

住房行业协会（HIA）：投资者贷款限制将加剧 “代际不公”

然而，也有机构警告，贷款限制可能会加剧财富不平等。

住房行业协会（Housing Industry Association, HIA）首席经济学家蒂姆・里尔登（Tim Reardon）警告称，许多投资者是无力购买自住住房的人群，新的贷款限制将减少对新建住房和存量住房的投资，加剧代际不平等，限制市场竞争，并通过对借款人和银行施加不必要、不合时宜的限制，最终损害住房供应。

他指出，2024-2025 年度，投资者贡献了 42% 的新建独立住宅，在解决澳大利亚住房危机中发挥着关键作用。

“投资者的贷款价值比（LVR）通常较高，这是因为他们的投资组合往往多元化且规模较大，并不局限于住房市场，这不能反映更广泛市场的情况，” 里尔登说。

“受益于房价上涨而财富增加的年长家庭资本充足，不太可能面临融资限制；而处于财富积累阶段的年轻人则会受到影响。”

“APRA 的这些干预措施可能会加剧房价上涨带来的代际不公。”

“许多 30 多岁和 40 多岁的家庭将投资房产作为个人储蓄策略的一部分。这类投资者对住房市场的良好运转至关重要，他们增加了租赁住房的供应，并不会减少住房总量 —— 因为他们并不居住在这些房产中。”

“在租赁空置率极低的成熟社区，我们仍然需要投资者提供租赁住房。”

“这种对金融监管的‘双重保障’做法，已导致澳大利亚的抵押贷款违约率接近零。”

“住房行业依赖稳定可靠的金融部门。”

“但自全球金融危机（GFC）以来，贷款限制的不断增加，已经瓦解了 20 世纪 90 年代基廷政府的多项改革成果。”

“应由银行决定个人是否有能力偿还贷款，而非政府。”

“宏观审慎限制会制约银行间的竞争，导致借款人支付更高的成本。”

相反，里尔登建议，澳大利亚政府应启动一场 “坎贝尔式”（Campbell）的宏观审慎限制审查，评估其 “对澳大利亚住房供应的不利影响”。