政府一边推出政策鼓励老年人长期持有大户型自住房，一边又宣称要解决由此加剧的住房短缺难题。
配图：政府推出的房屋净值贷款计划（HEAS）让老年人愿意长期留守自有住宅（图源：iStock）
政府嘴上宣称要增加住房供给，实际却持续出台扶持老年人的政策，造成截然相反的效果。
多年来联邦政府一直宣称，澳洲年轻人入市购房举步维艰，但与此同时却长期推行一项计划：面向所有老年人（包括高收入老年群体）发放远低于市场利率的免税贷款，以此鼓励他们长期留在原有住宅。
目前已有超过 1.8 万名老年人办理了这项低成本免税贷款，单人每年最高可支取 70600 澳元。
该计划名为房屋净值贷款计划（Home Equity Access Scheme，简称 HEAS），老年人可借此补充退休收入，不必因储蓄耗尽被迫置换小户型、释放大户型房源。但这项养老兜底政策带来的副作用是：市面上适合多子女家庭的大户型住宅供给持续缩减，挤占年轻刚需群体的购房选择。
申请 HEAS 计划的准入条件
申请人需年满 67 周岁、澳洲居民且在澳居住满 10 年、名下持有房产、房屋已投保且无破产记录。
该计划普及度并不高，全澳 370 万 67 岁以上老年人中仅 1.8 万人参与，另一原因是附加资格条款初次阅读易产生理解障碍：
“本人或配偶达到养老金申领年龄，正在领取或具备申领合格养老金的资格。”
关键细则藏在小字备注中：即便因收入、资产超标未实际领取养老金，也符合申请资格。这意味着几乎所有 67 岁以上老人，都能向政府申请低息贷款补贴日常养老开支。
配图：房屋净值贷款计划从经济层面激励老年人留守原有大住宅，而非置换小户型（图源：iStock）
新南威尔士大学商学院《商业洞察》近期刊发文章，作者吕凌峰（Lingfeng Lyu）与迈克尔・舍里斯（Michael Sherris）指出，老年养老金叠加房屋净值贷款计划，大幅降低老年人置换小户型的意愿。
“现行规则下，自住房基本不计入养老金资产核查范围，从经济角度强烈吸引老年人保留原有房产，不愿在退休初期置换小户型、变现房产资产。”
可矛盾之处在于，联邦刚出台的预算案本意在实现 “代际公平”—— 正如安东尼・阿尔巴尼斯所言，当下年轻人难以公平获得置业机会，但 HEAS 这类政策反而加剧了供需失衡。
除此之外，养老金仍是持有投资房产（以及所有具备大幅增值潜力资产）最具税收优势的载体：持有资产满 12 个月仅需缴纳 10% 资本利得税；账户总额不超过 200 万澳元的养老金，退休后出售资产免征资本利得税。
配图：安东尼・阿尔巴尼斯总理与财长吉姆・查尔默斯推出的预算税收改革，陷入 “按下葫芦浮起瓢” 的困局（摄影：Nikki Short/NewsWire）
当前政策完全是典型的 “按下葫芦浮起瓢”。投资者若通过个人名义、家族信托购置投资房不再享有税收优惠，就会转向其他持有架构，养老金恰好成为最优替代方案。眼下不少房产推销商已经抓住这一政策漏洞大肆宣传。
澳洲理财顾问协会近期向参议院经济委员会提交陈述：“税收改革方案公布后，社交媒体涌现大量广告，大肆鼓吹自管养老金（SMSF）房产投资是全新财富风口；与此同时，新设自管养老金的数量已出现显著增长。”
换言之，以个人名义购置投资房的投资者变少，转而通过养老金买房的人群增多，市场整体房源供给总量并未改善。
一种悲观观点认为：一旦政府发现投资者借养老金持有房产、规避本次预算税收新规，下一步就会针对养老金增设更高税负与限制条款，美其名曰推进 “代际公平”。
现阶段，政府出台的各类政策自相矛盾，完全无法兑现扩大年轻人置业渠道的核心目标。本次预算改革受波及的群体十分广泛：初创小微企业创业者、普通工薪房产投资者、依靠家族信托经营小企业的中产家庭，甚至过世长辈设立遗嘱信托后需要缴税的子孙后代，全都受到冲击。
平心而论，我认可房屋净值贷款计划本身是一项优质养老福利，理应让更多老年人享受。但政府一边打着释放住房供给的旗号新增各类税收，一边却放任实施多年、加剧房源紧张的 HEAS 计划维持原状，未免前后矛盾。
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