美国资管巨头 PGIM Real Estate 正在筹建一支规模 120 亿美元的全球数据中心基金，布局澳洲及全球多地市场，其中部分资金将投向可再生能源项目，为人工智能与云计算产业的爆发提供电力支撑。
PGIM 扩张计划野心十足：公司已在悉尼落地数据中心，墨尔本储备大量待开发地块。伴随着算力需求激增，全国电网亟需扩容，这家全球资管机构与 AirTrunk、NextDC、Goodman 等头部数据中心运营商、开发商一样，深度押注澳洲可再生能源建设。
配图：PGIM 不动产全球数字基建主管 Morgan Laughlin。“行业当下最关键的是流程与时间规划清晰化，这样数据中心开发商与运营方才能精准测算各类合规监管带来的成本。”——Eamon Gallagher
PGIM 不动产全球数字基建主管 Morgan Laughlin 表示，这支 PGIM 全球数据中心基金预留资金，可配套投资与数据中心项目绑定的可再生能源项目。
“我们采用这种基金架构，是预判到旗下投资的数据中心会催生大量新增发电需求。” 他本周接受《澳洲金融评论报》采访时称。
“全球数据中心运营商与各大超大规模云服务商向来有两类操作：一是直接投资可再生能源项目；二是更普遍与新能源开发商签订实体或虚拟长期购电协议（PPA），以此助推清洁能源发展。”
Laughlin 介绍，数据中心运营商或投资方在项目规划阶段就签订购电协议，相当于给新能源开发商锁定具备融资价值的未来现金流，开发商只需完成项目建设并并网输电即可稳定回款。
“与高信用资质的用电方敲定购电协议，往往是项目走出规划、前期筹备阶段、正式动工的核心前提。”
澳大利亚能源市场监管机构正审议全国新规，拟强制数据中心使用新建可再生能源供电，避免普通居民承担电网扩容带来的成本上涨压力。
“数据中心扩容事关澳洲国家安全与经济发展，我认为新规落地不会大幅限制新增算力设施建设。”Laughlin 说道。
“新规的核心目标，是让催生电网新增投资需求的主体承担对应成本与责任。行业当下最关键的是流程与时间规划清晰化，这样数据中心开发商与运营方才能精准测算各类合规监管带来的成本。”
PGIM 不动产旗下首支全球数据中心基金已于去年完成最终募资关闭，募资规模约 20 亿美元。若计入联合投资人配套平行基金（sidecar capital），公司计划最终向全球数据中心项目投入约 35 亿美元权益资金（折合 50 亿澳元）。
叠加债务杠杆后，整只基金持有的数字基建资产总估值有望达到 80 亿美元（折合 120 亿澳元）。
开发数据中心时，该基金通常会与专业运营企业合作，悉尼已建成的数据中心项目便由 Equinix 负责运营。
算力布局落地墨尔本
今年 PGIM 不动产在墨尔本西区拿下一块 21 公顷地块，首期计划投入 12 亿澳元打造维州首个数据中心产业园，短期内将敲定合作运营方。
公司已在距离市中心更近的地段拿下另一地块，Laughlin 此次到访墨尔本期间，也在持续考察更多潜在地块。
Laughlin 表示，澳洲数据中心市场后续需求旺盛，人工智能企业 Anthropic 等算力采购方尤为迫切，这家美国 AI 巨头近期已提出在澳洲采购算力资源。
财经专栏《Street Talk》此前报道，Anthropic 正在遴选澳洲本地数据中心服务商，计划采购 300 至 500 兆瓦算力，用于本土大语言模型训练。
但 Laughlin 坦言，需求规模空前庞大，也给基建与电力配套带来巨大挑战。
“我们每考察一块地块，首要分析三个核心问题：多久能完成电力配套接入、可获取的供电容量、配套电力建设所需成本。”
PGIM 判断，长期来看，储能电池搭配可再生能源有望逐步匹配数据中心全行业用电需求，但短期无法完全覆盖缺口。
Laughlin 提出，破解电力瓶颈的方案还包括数据中心开发商出资共建变电站等本地电网配套设施，避免居民分摊额外成本。
行业配套方案还可搭配表后备用电源：比如储能电池、燃气轮机自主发电等设备，帮助数据中心平抑用电负荷波动。
Laughlin 称，依托表后储能自备电力，数据中心可实现用电自给，在晚 6 至晚 8 点等用电高峰时段，释放电网供电容量供给普通居民使用。
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