花旗集团（Citi）澳大利亚投行联席主管Ben Connolly表示，如果全球市场已出现的主流趋势蔓延至澳大利亚，上市地产板块或将迎来一轮股权融资，甚至陷入困境的运营商会被收购。
澳大利亚地产板块（即房地产投资信托，REITs）在全球地产市场地位突出，头部企业总市值达1650 亿澳元，是全球第二大 REITs 市场。
澳大利亚地产界一些规模最大、知名度最高的企业，包括开发商Mirvac、Stockland、物流地产巨头Goodman以及基金管理公司Charter Hall，均属于 REITs 板块。
尽管Goodman Group一年前完成了规模达40 亿澳元的巨额融资，但澳大利亚上市地产公司普遍对在公开市场进行股权融资持谨慎态度，尤其是在股价低于资产组合价值时。融资往往不受欢迎，会稀释投资者所持股票价值。
与之相对，Dexus等大型业主一直在推进资产出售以筹集资金，甚至进行股票回购，Dexus 本月也已宣布相关计划。
但 Connolly 指出，在全球第五大 REITs 市场新加坡，过去一年尽管股价低于净资产值（NTA），仍掀起了一轮股权融资潮。
“它们选择在低于 NTA 的水平进行股权融资，原因是市场意识到，盈利比净资产值对投资者更重要、更相关。”Connolly 周四表示。
“它们的逻辑是：‘如果我们能通过股权融资，为能增厚盈利的收购提供资金，投资者就会认可，并支持融资’。”
“这对澳大利亚市场的启示是：我们尚未见到在 NTA 以下进行股权融资 —— 大家也都知道为何一直不愿这么做 —— 但新加坡的案例表明，只要能实现盈利增厚，即便折价融资，投资者也会支持。”
本地市场还面临一个潜在趋势：当上市地产公司难以让股价回升至底层资产价值之上时，私募股权机构乃至其他上市企业会伺机出手，发起大规模收购。
过去一年左右，已有多起私有化交易达成，例如Charter Hall与Hostplus以7.6 亿澳元将Hotel Property Investments私有化。去年 12 月，National Storage REIT接受了Brookfield与新加坡GIC提出的40 亿澳元收购要约。
Connolly 表示，过去六个月，规模达1.66 万亿美元的美国 REITs 市场私有化进程明显加快，这一趋势可能向澳大利亚传导，尽管速度可能不及美国。
“如果股价与底层资产价值之间的持续背离成为常态，就会给私人资本创造机会，它们可以说服众多股权投资者，给出有吸引力的报价与解决方案。”
“我们认为这一趋势将在澳大利亚市场上演。更可能发生在中小型 REITs 身上，而非大型 REITs。最脆弱的是那些股价与资产价值存在巨大且持续背离的标的。”
Connolly 发表上述言论之际，澳大利亚业绩期即将结束，包括Charter Hall、Westfield运营商Scentre、Dexus、Mirvac、Stockland、GPT在内的 14 家澳大利亚主要 REITs 首席执行官，准备出席本周末在佛罗里达州开幕的花旗全球地产大会。这场地产界盛会将汇聚约 180 位 REITs 高管、举行 6000 场投资者会议。
过去几年，澳大利亚 REITs 板块总市值大幅增长，目前为全球第二大 REITs 市场，分派收益率达5.5%，位列全球第二。
Connolly 称，这一增长的驱动力，是澳大利亚地产企业在资产组合配置上更为灵活，积极布局数据中心、住宅、零售等高景气赛道。
澳大利亚 REITs 板块的另一大特点是基金管理模式广泛普及，包括传统业主型地产信托，通过投资合伙吸引全球私人资本。花旗这位投行家表示，这帮助它们扩大管理规模、实现盈利增长。
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