配图：刚需购房者娜塔莎・卢斯克里 – 米勒与宠物米尔顿，在其墨尔本内西区住宅内｜摄影：艾伦・弗朗西斯
楼市深度下行周期来袭，大批首置购房者落入负资产泥潭。最新数据显示，政府 5% 首付担保计划覆盖的绝大多数热门置业片区，房价均出现大幅缩水。
经济学家发出警示：数千名借助首置购房者担保计划、仅支付 5% 首付便完成置业的澳洲民众，如今资产风险敞口极高。受工党联邦预算住房税改政策冲击，房价已连续三个月下滑，他们账户里的房屋净值正快速蒸发。
该计划申请热度排名前十的郊区中，九个片区房价全部下跌；部分区域房屋拍卖成交率跌至疫情时期低点，业内专家预判房价还将进一步走低。
房产数据机构 Cotality 研究总监蒂姆・劳利斯表示，工党政府一边扩容 5% 首付计划，吸引更多刚需入场购房，一边紧接着出台税收政策施压房价，“某种程度上逻辑相悖”。
“政策考量显然不够周全。”
首置购房者担保计划规则
常规购房首付要求为房价 10%，而该担保计划允许符合条件的刚需仅支付 5% 首付即可买房，差额部分由联邦政府提供担保，免除高额贷款保险。
澳洲住房局 2024-25 财年最新数据显示，墨尔本西区邮编 3029 片区（塔尼特、特鲁加尼纳、霍珀斯克罗斯辛）共有 837 笔房产交易依托该担保计划完成，全澳数量第一。
Cotality 数据显示，今年年初至今，该片区住宅价格下跌 1.1%。
排名第二的热门片区为邮编 3064（克雷吉本、米克尔汉姆、唐尼布鲁克、卡尔卡洛），今年以来房价累计下跌 1.5%。
申请热度前十的邮编片区里九个房价走跌，核心原因是这些热门片区全部集中在墨尔本，而墨尔本是本轮全国房价跌幅最深的城市。
专家指出，这一现象引发严重的负资产隐忧 —— 房屋当前市价低于剩余房贷本金。5% 首付计划大幅提高购房者负债规模，一旦房价波动，抗风险能力大幅削弱。
劳利斯结合数据判断：“短期内，部分刚需购房者将陷入负资产状态。”
“单纯账面负资产本身问题不大，但如果业主急需卖房，麻烦就会凸显：房屋售价不足以结清剩余房贷。”
“不过只要后续市场不出现极端崩盘行情，大多数人可以扛过本轮调整周期。”
他预测，悉尼、墨尔本的楼市下跌行情还会进一步加剧。
房产数据机构 PropTrack 统计，自工党发布预算住房税改的一个半月内，八大首府城市房屋拍卖成交率整体下滑 7 个百分点；而该担保计划热门置业片区跌幅更为剧烈：
- 首都领地：成交率下跌 11 个百分点
- 悉尼帕拉马塔片区：下跌 9 个百分点
- 墨尔本东南区：下跌 12 个百分点
- 墨尔本西区：下跌 10 个百分点
首府城市月度房价指数（PropTrack）
统计范围：全部住宅物业
表格
| 地区 | 月度房价涨跌幅 | 年度房价涨跌幅 | 较历史峰值跌幅 | 房价峰值月份 | 价格中位数（澳元） |
|---|---|---|---|---|---|
| 悉尼 | -0.5% | 0.5% | -2.5% | 2025 年 11 月 | 1225000 |
| 墨尔本 | -0.4% | -1.1% | -3.1% | 2025 年 10 月 | 839000 |
| 布里斯班 | -0.2% | 13.9% | -0.4% | 2026 年 3 月 | 1073000 |
| 阿德莱德 | -0.2% | 11.9% | -0.2% | 2026 年 5 月 | 942000 |
| 珀斯 | -0.5% | 17.1% | -1.2% | 2026 年 3 月 | 1010000 |
| 霍巴特 | -0.2% | 9.4% | -0.2% | 2026 年 5 月 | 732000 |
| 达尔文 | +0.2% | 16.7% | 0.0% | 2026 年 6 月 | 635000 |
| 首都领地（ACT） | -0.4% | 0.8% | -1.9% | 2026 年 2 月 | 858000 |
| 八大首府平均 | -0.4% | 4.5% | -1.3% | 2026 年 2 月 | 1005000 |
| 全国整体 | -0.3% | 5.8% | -0.9% | 2026 年 3 月 | 903000 |
数据来源：PropTrack、《澳大利亚人报》
在担保计划热度前十的其余片区中，三个片区成交率跌幅小于全国均值：墨尔本东北区仅下滑 5 个百分点、西北区下滑 2 个百分点、内西区反而上涨 5 个百分点；剩余三个热门片区暂无完整统计数据。
独立房产经济学家卡梅伦・库舍尔表示，历史规律显示拍卖成交率走低通常伴随房价下跌，大量近期上车的刚需或将陷入负资产。
“借助该计划的购房者仅支付 5% 自有资金作为首付，一旦房价跌幅超过 5%，房屋市值就会低于贷款余额，直接形成负资产。”
“负资产本身只有在必须卖房时才会变成实质性危机。如果能长期持有房产，多数购房者会相信 5 至 10 年后房价会重回上涨、增值回本。
但如果经济走弱、业主失业，同时身负负资产，处境将十分棘手。”
PropTrack 最新数据证实全国房价已连续三个月下跌：6 月全国住宅均价环比下滑 0.3%；悉尼、珀斯同步下跌 0.5%，墨尔本、堪培拉下跌 0.4%。Cotality 的统计数据走势高度吻合。
澳洲建造商协会（住宅建筑行业最高机构）表示，市场前景不明会让开发商暂缓新项目开工。
协会首席执行官德妮塔・沃恩称：“市场正在消化联邦预算新政带来的不确定性，住宅建设进度明显放缓。
当前房屋成交持续低迷，大量开发商会重新权衡是否推进新建楼盘；部分项目或将直接搁置，落地项目也大概率缩减建设规模。”
政府回应
媒体向住房部长办公室求证政策影响，政府出面维护现行举措。
住房部长克莱尔・奥尼尔发言人表示：“工党推出的 5% 首付担保计划，让刚需购房者能提前数年参与房产竞拍。配套税收改革则平衡市场竞争环境，减少投资客挤压刚需。
绝大多数使用该计划的借款人月供还款情况良好，计划项下贷款违约案例微乎其微。财政部预算模型也预判，房价将保持可持续长期上涨。”
刚需购房者亲身感受
34 岁的娜塔莎・卢斯克里 – 米勒居住在墨尔本内西区，去年 4 月利率连续上调、楼市初现拐点时，她和丈夫借助 5% 首付计划购入两居室公寓。她认为预算税改纯粹出于政治考量，政策带来的深远负面影响未被充分评估。
“我们现在住两居室，原本规划持有 5 到 10 年后出售，依靠房产增值置换更大户型。如果房屋净值长期缩水，未来换房的资金储备会大打折扣。虽然长期规划会受影响，但目前我并不焦虑。”
她依旧支持低首付置业计划，但提醒民众做好财务规划，不要过度加杠杆买房。
贷款机构 Loan Market 的房贷经纪人塞缪尔・鲍尔表示，尽管房价下跌后刚需看房量有所上升，但越来越多购房者开始担忧辛苦攒下的首付会因房价缩水白白流失。
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