政府此前助力数万民众置业，如今房价下跌、利率走高，相关政策细则潜藏的隐患引发各界深刻质疑。
配图：购房者仅靠极低首付就入手房产，但澳洲并未推行强制性金融知识普及课程，而这类课程本应在置业前普及。
澳洲联邦政府本意是帮助本国年轻人踏入房产市场，然而这项举措却无意间让数万名年轻人陷入财务困境。
当前房价持续走弱，贷款利率不断上调，业内预测住宅均价还将进一步下跌 5% 至 10%。一大批超低首付入市的首次置业者，如今面临房屋市值低于未偿还贷款余额的负资产风险。
更严峻的是，一旦这些年轻房主无力偿还房贷，最终的损失将由全体纳税人承担。
澳洲联邦住房扶持政策
联邦政府推出三项主要举措，助力有意购房的年轻人置业：
- First Home Super Saver Scheme（首次置业养老金储蓄计划）：允许员工通过税前薪资抵扣，每年最多向养老金账户存入 5 万澳元，用作购房首付；
- 5% Deposit Scheme（5% 首付计划）：购房者仅需支付 5% 首付，剩余首付部分由政府提供担保；
- Help to Buy Scheme（购房援助计划）：首付比例低至 2%，政府与购房者共同持有房产产权。
2024-25 财年，共有 61281 名购房者借助 5% 首付计划购置房产。补充说明：单亲家庭参与该计划仅需支付 2% 首付，而非政策名称标注的 5%。
该计划申请门槛较低：首次置业者，或是过去十年未持有房产的人群基本均可申请；申请者无需具备澳洲公民身份，永久居民也符合条件。政策同时未设置收入上限，即便是年收入高达 50 万澳元的高收入群体，同样可以享受该政策。
利率环境变化
2025 年澳洲房价整体上涨 8.6%，但澳洲储备银行（RBA）先后三次上调现金利率，叠加资本利得税、负扣税政策即将调整带来的市场不确定性，房产市场上涨势头彻底停滞。今年 5 月，全国住宅价格持平。数据显示，近几个月在悉尼、堪培拉、墨尔本购房的人群，其房产市值目前已出现至少数个百分点的缩水。
市场普遍预测，房价企稳前还将下跌 5% 至 10%，未来两年，“负资产” 将成为楼市高频词汇。目前已有 24.8 万人参与 5% 首付计划，但澳洲并未针对这类超低首付购房者开设强制性金融知识培训课程。这也导致大批新晋房主缺乏应对当前经济困境的能力。
配图：Harry Nairn 住在道格拉斯公园的家中，身旁是宠物狗 Byron。他通过 5% 首付计划购入房产，如今对房价下跌忧心忡忡。（拍摄：John Feder，来源《澳大利亚人报》）
这一现状也让人反思：政府是否应当干预私营领域的市场运作？贷款机构要求购房者支付 20% 首付并非毫无道理。较高的首付既能在借款人违约时为银行提供风险缓冲，也能证明借款人具备良好的财务规划能力，拥有长期储蓄的习惯。
负资产风险加剧
若房价整体下跌 10%，过去两年借助 5% 首付计划购房的人群中，或将有多达 10 万人陷入负资产状态，也就是房屋市值低于剩余贷款金额。
澳洲住宅均价约为 100 万澳元。房价下跌 10% 后，通过 5% 首付计划购房的普通借款人，其房屋贷款缺口将达到 5 万澳元，全澳此类负资产总规模或将高达数十亿澳元。
由于该计划对永久居民开放、不限制外籍人士参与，若这类海外购房者选择离境，房屋变卖后产生的资金缺口，最终将由联邦政府兜底、向银行补足差额 —— 毕竟这是一项政府担保计划。
政府送出的究竟是置业良机，还是一杯毒酒？
近期借助 5% 首付计划购房的人群正遭遇多重压力。一方面面临负资产风险，另一方面，澳洲储备银行今年已三次加息，市场预计还将再度加息，高额房贷叠加利率上行，让他们的现金流承压严重。
这些购房者需要耗费数年时间才能走出困境：首先要摆脱负资产状态，之后再逐步积累房产净值，才有机会利用资产杠杆改善财务状况，比如购置投资房产。
应对市场周期
房产市场向来存在周期规律，依次经历上涨、见顶、下跌、触底四个阶段。当下市场环境虽不容乐观，但长期来看终将回暖，购房者首先要放平心态、理性应对。
此外，也可以通过主动改造房产来增收、提升资产价值。如果经济条件允许，可在院内搭建附属小屋对外出租获取租金，但需注意此举未来可能产生资本利得税（CGT） 相关影响。也可以通过翻新装修，直接提升房屋估值。
若经营压力过大，在决定卖房之前，可以测算将房屋出租渡过难关是否可行。澳洲政府明确，在新财年预算公布前购入的自住房，日后可转为投资房产，并继续适用负扣税政策。
但该方案也存在弊端：一旦将自住房改为投资房，购房者将失去 5% 首付计划的参与资格。根据政策条款，参与者还可能被要求退出该计划，并补缴房贷保险才能继续持有房产。
扶持年轻一代置业的初衷固然美好，但相关政策显然没有充分考量市场下行时的风险。而如今，楼市寒冬已然到来。面对深陷负资产、无力偿还房贷的购房者，政府是否会再次出手，动用纳税人资金施以援手？
发布者：afndaily，转载请注明出处：www.afndaily.com
