在联邦预算案出炉之前，35岁的咨询师Kristian Williams已经彻底放弃了买房的梦想。
他此前曾拼命积蓄首付，但房价飞涨的速度却远超他的储蓄能力，这让他备受打击。
“当时我存钱攒得很辛苦，但每当看到新闻报道房价单月飙升7%或2%时，就深感储蓄增加的速度根本赶不上房价，梦想也因此变得遥不可及。”
联邦预算案让Kristian Williams看到了买房的希望。（Simon Schluter）
31岁那年，Williams为了存钱几乎削减了日常所有的娱乐开支，但这种“苦行僧”般的生活却并未换来想要的结果。
心灰意冷之下，他干脆选择“躺平”，搬到生活成本更低的韩国和日本生活。今年回到澳洲时，他本已不打算重新看房，但5月出炉的联邦预算案改革，却彻底改变了他的想法。
与此同时，其他首次购房者也敏锐地察觉到了难得的机遇。随着针对投资者的税收改革力度加大，一些房东纷纷退场，市场天平开始向首次购房者倾斜。
即便是在墨尔本，由于此前州政府对投资者加税以及经济疲软，当地房价已横盘四年。但在过去一个月的拍卖会中，首次购房者正占据着越来越有利的主动地位。
在澳洲八大首府城市中，墨尔本的房屋中位价目前已跌至第三便宜。根据Cotality数据，墨尔本房价5月微跌0.8%，中位价降至812,621澳元。
不少此前滞留在市面上的房源，其心理预期正因加息和经济不确定性而开始降温，房屋卖家也陆续下调了报价预期。
如今，Williams为了加快攒钱进度，已经搬进了母亲位于Port Melbourne的家中。他坦言，现在的市场氛围明显“泄了气”，增速已经放缓乃至停滞，但这恰恰为那些想进场的自住买家腾出了机会。
税收体系的“再平衡”
财长Jim Chalmers表示，工党政府利用5月预算案推出了“一代人以来最雄心勃勃的预算”，旨在重新平衡税收体系，使之更有利于年轻且不那么富裕的澳洲人。
此次改革最大的变动，在于将自此以后的负扣税优惠严格限制在新建房产上，对现有二手房投资者则实施祖父条款。此外，还取消了现行的资本利得税优惠，改为对超出通胀的真实收益征税。
经济学家长期认为，此前负扣税与资本利得税折扣的组合，无形中将年轻人挤出了购房市场，加剧了阶层失衡。
Jim Chalmers表示当前的税收体系与年轻人的利益“脱节”。（Alex Ellinghausen）
数十年来一直追踪房市的独立经济学家Saul Eslake指出，过去30年里，住房已从基本居住需求演变为财富积累工具，导致市场天平严重向投资者倾斜。
他认为，联邦政府此次的意图非常明显，即通过降低投资者抢夺二手房的热潮，引导其转向新建住房。
“一旦媒体报道中开始出现投资者退场、首次购房者开始入市的迹象，便证明政策目的已经达到。”
首次购房者的希望
Williams一直密切关注着这些政策动向。他信心满满地透露，一旦投资者开始抛售现有住房，市场上的房源就会增加，这也意味着他终于能告别过去那个疯狂过热、溢价严重的竞争环境。
然而，年轻一代的买房困局依然不容小觑。Insights Exchange最近的一份趋势报告显示，在18至29岁的澳洲年轻人中，有三分之一仍与父母或岳父母合住，仅有9%的人计划在未来五年内攒钱交首付。
预算案后，随着投资者退出，首次购房者有所增加。（Alex Coppel）
Insights Exchange创始人Nichola Quail指出，这一数据折射出年轻人独立生活、置办房产的年龄正在不断推迟。
尽管预算案中提出的地方基础设施基金、负扣税限制等改革是极好的第一步，但政策红利传导到市场仍需时日，这一代首次购房者可能不得不等到30岁乃至40岁出头才能真正受益。
投资者，再见？
统计局数据显示，在预算案出台前的今年一季度，维州房贷总额中仍有34.6%流向了房产投资者，首次购房者的比例为21.4%。
尽管最新的官方贷款数据要到8月才能揭晓，但墨尔本的多家房产中介均表示，由于对旧房实施的负扣税优惠取消，投资者在购买二手房时已明显出现犹豫。
在预算案实施后的数次周末拍卖中，这一趋势显得尤为具象。由于竞争对手（投资者）的主动退让和审慎出价，不少首次购房者乘机捡漏。
例如，一对年轻夫妇在放弃负担得起的Yarraville之后竟然逆袭买下该区的一套独立屋；另一位单身母亲也顺利购入St Kilda East的一套联排别墅。
然而，市场的冷却并不能完全归功于预算案。由于今年已经经历了三次加息，拍卖市场震荡下行已有数月之久，目前信贷活跃度已跌回至2022年低迷期时的水平。
近几个月来，墨尔本几乎所有价格区间的房产都在贬值，高端房产的卖家承受了最大的亏损。Domain预测，未来12个月内，墨尔本部分区域的房价面临高达8%的下修空间。
虽然澳联储本月将基准利率维持在4.35%不变，但行长Michele Bullock警告称，不排除未来有继续加息的可能。
Cotality研究主管Gerard Burg认为，市场降温是多重因素叠加的结果。
“除了预算案加税带来的冲击外，加息、现有的生活负担能力以及海外地缘冲突对能源价格的间接打击，都在共同抑制市场的需求。”
Gerard Burg进一步指出，在众多打压信心的因素中，加息无疑是头号重锤。
自2月以来，澳联储三次累计加息，导致一笔60万澳元的平均房贷每月要多还近300澳元，直接重创了家庭预算和入市能力。
重新思考房产计划
买家代理机构MECCA Property的收购主管Tiffany Doan既是业内人士，也是一名活跃的投资者。在预算案出炉前，她的配置方向本是商业地产。
但看到新政策后，她和丈夫Joshua Jeffrey果断转向，砸下56.5万澳元在South Yarra购入了一套两居室精品公寓。
Tiffany Doan与丈夫Joshua Jeffery和狗狗Izzy。（Ruby Alexander）
她透露，目前投资的第一原则是确保手里有充足的现金流缓冲，并且只持有自己能轻松负担的资产。
她的丈夫Jeffrey也深有同感，尽管预算案没彻底推翻两人的投资决定，但却极大地影响了他们的借贷额度上限。这也逼得他们不得不将目光转向位置更佳、带有土地产权的联排别墅和单元房。
Doan观察到，部分买家对预算案采取“观望”态度，而另一些人则开始涌向更实惠的精品公寓市场。
“许多买家发现自己已经被独立屋的高价排挤在外，但又非常渴望体验靠近CBD的便利生活，因此低于60万澳元价位的精品公寓正受到人们的热烈追捧。”
居住在霍巴特的Jake Stalker和他的伴侣持有着同样的买家心态。在预算案公布仅两天后，深信其租金回报能够完全抵消加息风险的他们，仍果断以335,000澳元的价格买入了Richmond一居室单元房。
Stalker坦言，墨尔本极高的租金回报率是首屈一指的。他们正是看中了这一特点，才放弃了昂贵的布里斯班，在墨尔本寻找可以自给自足的小户型资产。
其代理中介Sean Rice表示，虽然投资者变得更加精明和谨慎，但总有人能算得清账。在墨尔本房市相对便宜且租金收益率高的情况下，聪明资金依旧会在合适时机买入。
买家“缺乏信心”
Ray White Southbank的中介Tommy-Lee Davies坦言，不论是否因为预算案，买家出手的意愿确实遭到了阻碍。
“买家变得更加犹豫且缺乏信心，看房人数锐减，”他说。
此外，许多原本来自悉尼的买家如今已放弃参与墨尔本的拍卖，反而更加频繁地以“对半砍”等不切实际的价格来盲目出价。
Davies直言，不少墨尔本房产投资者正失去对资产升值的信心，大举撤离墨尔本。“而生活重压和高利率，也迫使一些本地的自住业主打退堂鼓，不惜承担割肉亏损降价抛售。”
Gary和Nicola Klein在预算案出台后将他们的公寓售价下调了10%。（Joe Armao）
由Davies代理的Gary和Nicola Klein夫妇对此深有感触。他们自2月起就将位于墨尔本内城区的一套两居室挂牌上市，直至最近才终于脱手。
Gary透露，几个月来，高额房贷利息、生活成本危机以及节节攀升的燃气油价早已压垮了买家的购买欲，而5月公布的预算案可以说是“最后一根稻草”。
“预算案出台后，咨询和带看工作几乎在一夜之间完全戛然而止。”
最终，为了能在市场彻底冰封前脱身，这对夫妇不得不割肉10%，挥泪降价卖给了一直跟进的一位买主。预算案带来的市场速冻和降温效果，不可谓不明显。
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