首次购房者仅能负担全澳 12% 的房产

随着房价上涨速度远超工资增长，澳大利亚普通首次购房者目前仅能负担全澳 12% 的房产，而五年前这一比例接近三分之一。

毕马威（KPMG）的分析显示，2020 财年家庭年收入 15 万澳元的首次购房者，当时能负担 30% 的房产；如今同一群体的平均年收入已增至 18 万澳元，但可负担的房产比例却大幅下降。

澳大利亚首次购房者目前仅能负担 12% 的房产，五年前这一比例为 30%。图片来源：Joe Armao

该咨询公司分析了五个州的郊区房产数据，聚焦 2025 财年中位数房价在 76 万澳元及以下的房源 —— 这一价格是澳大利亚联邦政府扩大版首次置业担保计划生效前，首次购房者可负担的平均价格水平。

此次分析将该数据与 2020 财年进行对比，当时首次购房者的平均购买力对应的是中位数 56 万澳元及以下的房源。

各州可负担性变化差异显著

南澳大利亚州的房产可负担性变化最为剧烈：目前仅 25% 的郊区房源对首次购房者友好，而五年前这一比例高达 75%。据 Domain 数据，同期阿德莱德的房价已上涨 49.2475 万澳元。

西澳大利亚州和昆士兰州的情况类似，目前首次购房者可负担的郊区房源比例均为 25%，远低于五年前的 60%。

维多利亚州受经济疲软限制房价快速上涨的影响，过去五年的可负担房源比例从 15% 微降至 10%。

新南威尔士州的情况则相对稳定：年收入 18 万澳元的家庭仅能负担 5% 的房产，这一比例五年间未发生变化。毕马威城市经济学家特里・罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示，这主要是因为悉尼的房产可负担性已达极限。

“过去三四年来，我们看到不少人迁出悉尼这类城市，” 罗恩斯利说，“有些人会大幅调整购房地点，尤其是想购买家庭户型住房的人；还有些人可能只能接受终身租房的现实。”

Cotality 的数据显示，一对全职工作的普通收入夫妇，若没有额外收入，无法负担悉尼中央商务区（CBD）30 公里范围内的房产。

房价展望与供应结构问题

房地产数据公司 SQM Research 预测，受州经济强劲增长和人口流入推动，明年珀斯房价将飙升 16%，布里斯班和阿德莱德的涨幅也将接近这一水平。

过去三年，全澳售价 80 万澳元及以下的新建住房数量持续减少，反映出新建房价格与低端市场的高需求脱节。

“一波建筑商破产潮迫使开发商转向高端优质项目，” 罗恩斯利指出，“这类房源数量可能更少，但更容易出售且财务风险更低，标志着市场供应已明显偏离经济适用房方向。”

他表示，劳动力市场与房地产市场的失衡还导致部分地区难以吸引关键岗位劳动者 —— 这些人因无法负担当地住房而选择离开。

购房者坚守置业梦想

Domain 首席经济学家尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）认为，过去五年悉尼公寓市场的低迷表现，让该市郊区房产没有变得更加难以负担。

鲍威尔表示，首府城市的房价上涨速度远超工资，严重削弱了首次购房者的置业前景。但由于拥有住房仍是 “澳大利亚梦” 的核心，人们正通过迁移居住地点或调整预期来实现这一目标。

“澳大利亚的整体经济体系本质上是为了让我们在退休前拥有自己的住房而构建的，” 鲍威尔说，“我认为人们的置业愿望没有改变，但首次购房的选择发生了变化。从 Domain 的搜索数据中能看到，大家正在寻找不同户型的房产。”

她指出，数据凸显出阿德莱德、布里斯班、珀斯等曾经房价亲民的首府城市，如今已不再具备可负担性。

鲍威尔建议，采用人工智能等技术以及推广模块化住房，可能有助于为无法远程办公或前往偏远地区工作的关键岗位劳动者，提供更多经济适用房。

“我认为仅靠建房不一定能解决住房危机，” 她说，“我们需要全面考量，确保核心区域能为关键岗位劳动者提供经济适用的住房 —— 不仅是可购买的房产，还包括租赁住房。”

政策背景补充

值得注意的是，澳大利亚联邦政府已提前至 2025 年 10 月 1 日实施扩大版首次置业担保计划。该计划允许符合资格的购房者仅支付 5% 首付即可购房，政府为剩余 15% 的贷款提供担保，无需支付抵押贷款保险（LMI）。

新规还取消了此前的收入限制，并大幅提高了部分地区的房价上限 —— 例如悉尼、伊拉瓦拉、纽卡斯尔和麦夸里湖地区的房价上限从 90 万澳元提升至 150 万澳元。Cotality 的数据显示，该计划实施后，符合价格上限的可负担房产数量几乎翻倍，全澳 63.1% 的房源（公寓市场高达 93.7%）将向首次购房者开放，有望缓解部分置业压力。