尽管澳大利亚抵押贷款经纪商数量持续增长，但澳大利亚金融经纪商协会（FBAA）的最新数据显示，部分地区仍面临经纪商服务不足的问题。
澳大利亚金融经纪商协会发布了《2025 年经纪商密度报告》。报告显示，经纪商数量稳步增长，但部分地区的 “经纪商 – 消费者” 比例偏低。
该报告由 CoreData 整理编制，数据显示澳大利亚目前共有 22,002 名经纪商，行业规模较 2024 年增长 3.66%。
从密度来看，澳大利亚每万名成年人对应 10.9 名经纪商，这一比例较上一份报告上升 1.87%。
经纪商行业在 2020-2023 年强势扩张后，2024 年出现短暂下滑（报告认为可能与高利率环境导致抵押贷款活动减少有关），2025 年则实现反弹。
不过，近期的降息举措、回暖的购房需求、技术的革新以及准入门槛的降低，均为行业增长提供了支撑。
行业前景乐观，经纪商成消费者首选
澳大利亚金融经纪商协会董事总经理彼得・怀特（Peter White AM）表示，这份报告 “描绘了澳大利亚经纪行业乐观的未来图景”。
“无论是绝对数量还是占总人口的比例，经纪商数量都在上升，” 他说。
“消费者持续选择经纪商，因为他们知道，经纪商最擅长帮助澳大利亚人争取更优利率、更高灵活性，以及量身定制的贷款方案。”
“贷款机构之间的竞争日益激烈，这也推动了消费者对经纪商的需求 —— 他们希望获得个性化建议、更优惠的交易，以及在复杂贷款市场中的专业指导。”
哪些地区是经纪商扩张的黄金机遇地？
报告还指出，澳大利亚许多增长最快、最富裕的地区，经纪商服务严重不足。
这凸显出消费者对贷款服务的需求与当前经纪商的分布存在显著错配，尤其是在主要城市的远郊边缘地带和部分区域性地区。
1. 州域分布：塔州与北领地经纪商最为稀缺
维多利亚州和新南威尔士州这两个人口大州的经纪商比例最高，而远郊和区域性地区的比例较低。
塔斯马尼亚州和北领地是澳大利亚规模最小、发展最不完善的经纪商市场，合计仅占全国经纪商总数的 1.26%。
塔斯马尼亚州的经纪商数量从 210 人缩减至 204 人，降幅达 6%；北领地则从 67 人小幅增至 70 人。
霍巴特和达尔文的中央商务区在全国经纪商密度排名中分别位列第 46 位和第 50 位，是所有首府城市中最低的，这也反映出这些市场的金融服务基础设施规模有限。
这些地区面临结构性挑战，包括房地产市场规模小、交易量低、人口结构受限等，导致独立经纪商业务的经济可行性不高。
2. 城市边缘地带：悉尼、墨尔本远郊需求旺盛
报告将悉尼西南区和布莱克敦地区列为经纪商扩张的关键前沿。尽管这两个地区的抵押贷款中位数价格在全国排名靠前（分别位列第 14 位和第 12 位），但经纪商密度排名平平（第 34 位和第 19 位）。
未来需求压力将进一步加大：布莱克敦的人口增长率位居全国第二，悉尼西南区排名第五。
报告指出：“人口的快速增长、大量的建筑活动以及高企的房产价值，共同造就了一个不断扩大的目标市场，而当前的经纪商密度已无法充分满足这一需求。”
同样，新南威尔士州富有的北滩地区存在显著的服务错配。该地区的抵押贷款中位数价值位居全国第二，家庭收入中位数排名第四，但经纪商密度仅排第 35 位。
往南看，伊拉瓦拉地区也是一个绝佳机遇地。这个沿海地区的抵押贷款中位数排名全国第 17 位，但经纪商 – 抵押贷款比例仅排第 47 位，对于希望改变生活方式、同时服务高借贷需求客户群的经纪商来说，是理想选择。
3. 昆士兰州与维多利亚州：增长走廊存在服务缺口
报告还指出，昆士兰州和维多利亚州的主要增长走廊存在较大服务缺口。
昆士兰州的北摩顿湾地区人口增长（全国第 15 位）和新住房建设（全国第 9 位）均呈快速态势，但经纪商密度仅排第 70 位，严重滞后。
伊普斯威奇市同样是经纪商的机遇区：该市人口增长率全国第六，但经纪商密度排第 60 位。
在墨尔本，内南区房产价值较高（新住宅建设量全国第九），但经纪商密度仅排第 15 位，显示出开发活动与经纪商覆盖之间的明显错配。
报告称，墨尔本远东区也存在经纪商供给不足的问题。
4. 区域性地区：塔州东南部与西澳北领地潜力凸显
在区域性地区中，塔斯马尼亚州东南部被认为能从更多经纪商入驻中受益。
尽管该地区历史上市场规模较小，但未来潜力显著：其抵押贷款增长率全国排名第 24 位，租金价格增长率更是高居全国第二 —— 这是未来房价上涨和抵押贷款市场扩张的关键先行指标。
此外，CoreData 数据显示，尽管西澳大利亚州北部内陆地区的基本面良好（平均抵押贷款还款额全国排第 31 位，家庭收入排第 14 位），但目前完全没有经纪商入驻，为抢先进入的经纪商提供了巨大的先发优势。
总结：动态增长区域是核心机遇
总体而言，报告认为，尽管经纪商密度在富裕地区普遍较高且分布合理，但真正的机遇在于那些动态增长区域 —— 这些地区的人口快速增长和房产价值上升，已大幅超越当地经纪商市场的扩张速度。
怀特评论道：“主要城市的边缘地区仍存在新兴机遇，这些地区的房价和人口增长速度持续快于经纪商入驻速度。”
“推动经纪商向这些地区扩张，将是澳大利亚金融经纪商协会持续关注的重点。”
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