房价下跌未必全是坏事，澳联储再加息压力或因此降低

澳洲房价下跌让不少房主感到不安，但对背负房贷的家庭来说，这轮房市降温也可能带来一个现实好处：澳联储再次加息的压力正在降低。

澳联储行长Michele Bullock近期已经明确表示，住房市场降温幅度超过了央行5月时的预期。她提到，房市走弱是多重因素共同作用的结果，包括今年2月、3月和5月的连续加息、预算案中的房产税调整，以及市场情绪转弱。

在澳洲联邦储备银行（RBA）可能避免立即加息的情况下，有房贷家庭预计将受益于较低的贷款还款额。摄影：Darren England/AAP

澳联储并不会为了支撑悉尼或墨尔本房价而制定利率政策，但房价变化会影响整体经济。房价下跌会削弱家庭财富感，让房主在消费时更加谨慎；同时，房屋交易减少，也会减少家具、电器、装修和搬家服务等相关消费。

经济学家通常把这称为“财富效应”和“换手效应”。当房价上涨时，家庭更愿意花钱；当房价下跌、房屋买卖减少时，消费自然会放慢。对澳联储来说，这些信号说明高利率已经在压低需求。

澳洲联邦储备银行行长Michele Bullock。摄影：Lukas Coch/AAP

Barrenjoey资深经济学家Jonathan McMenamin认为，澳联储不会把房市作为决定利率的唯一因素，但房市疲软可能成为央行维持利率不变更久的理由。Westpac首席经济学家Luci Ellis也表示，房市走弱进一步证明，4.35%的现金利率已经具有限制性。

不过，房贷家庭也不能因此认定加息周期已经结束。Challenger首席经济学家Jonathan Kearns提醒，通胀仍然偏高，房市影响在澳联储决策中的权重有限。他仍认为央行有可能再次加息。

对近期房价已有较大涨幅的房主来说，如果小幅资产回落能换来少一次加息，未必完全是坏消息。真正需要警惕的是低首付、近期高位买入的家庭，因为房价继续下跌可能带来负资产风险。

整体来看，房市降温正在帮澳联储完成一部分“压需求”的工作。只要消费、信贷和房价继续放缓，央行就更有理由等待，而不是马上加息。