澳大利亚已超过50年未出现过全国房价跌幅超过10%的情况——经济学家称这一纪录可能被打破。
资深经济学家警告称，房价下跌有可能使澳大利亚陷入经济衰退。
工党的税制改革和高利率正在打击信心，并将经济推向悬崖边缘。资深经济学家警告称，房价跌幅超过15%可能引发经济衰退。
银行业巨头 ANZ 本周修正了其预测，认为在本轮下跌中，首府城市房价从峰值到谷底的跌幅将达到10.6%——其中 Sydney 下跌14.5%，Melbourne 下跌12.8%——这是自5月联邦预算案以来最悲观的预测。
一些经济学家越来越倾向于预测全国房价跌幅接近10%，而另一些人则认为，至少15%的下跌将因对家庭财富、消费支出和商业活动的负面影响而引发经济衰退。
Anthony Albanese 在周四的质询时间中回避了批评，并坚称澳大利亚储备银行（Reserve Bank，RBA）的最新数据“显示只有不到1%的抵押贷款持有者处于负资产状态”。
“这还不到2017年和2019年自由党执政时期负资产抵押贷款持有者的一半，”总理表示。
“2019年4月，RBA 报告称略高于2%的借款者处于负资产状态。而2018年5月至2019年5月期间，住宅中位价下跌了4.3%，同期 Sydney 住宅价值下跌了10.7%。”
此番言论发表之际，新分析显示，Melbourne 预计超过10%的价格跌幅将侵蚀疫情时期的房价增长，使住宅中位价回到近十年未见的水平。
与此同时，Sydney 的市场价格已回落至2015年5月的水平，即便下跌15%，其中位房价仍将保持在110万澳元以上，与2021年7月类似。
Betashares 首席经济学家 David Bassanese 表示，澳大利亚此前两次显著的房价回调——分别发生在2019年和2022年——跌幅为8.6%和8.1%，并未引发经济衰退。
“我认为这次很可能是10%，”Bassanese 先生说。
“我们经历过过去的加息，而预算案的变化则是市场的重大结构性转变。”
Albanese 先生本周庆祝了其政府的改革，因为购房者不再需要与投资者竞争。
“上周六，当人们前往参加现有住宅的拍卖时，他们不是在与寻求负扣税的投资者竞争；他们是在作为想要一个栖身之所的人进行竞争，”他在回答 Angus Taylor 关于工党税改是否让房主境况恶化的问题时表示。
Bassanese 先生表示，如果全国房价下跌15-20%，可能会“因财富和消费者信心的冲击而使经济陷入衰退”。
“消费支出占经济的60%，”他说。
“如果 RBA 最终不得不像其威胁的那样再加息一两次，那么很容易演变成更大规模的修正。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 预测房价总体下跌7%，并表示“从历史上看，我们能够承受7-8-9%的跌幅”而不会引发经济衰退。
“我一直认为，如果跌幅达到20%，那将是个问题，但 RBA 行长周二表示，即使下跌20%，也只有约5%的家庭会陷入负资产，”Oliver 博士说。
澳大利亚人的大部分财富都放在房地产中，Oliver 博士表示，家庭财富每下降10%，消费支出就会减少约1%。“消费者通常是经济的引擎室，”Oliver 博士说。“如果消费者支出减少，企业对其产品的需求就会下降，它们可能会开始缩减投资。”
“问题在于这实际上尚未经过检验——我们无法回溯说1975年出现了20%的跌幅并引发了经济衰退，因为那并没有发生。”
Oliver 博士表示，一旦房价下跌超过15%，他就会开始担心经济衰退。
“最终你会陷入债务-通缩周期，房价下跌，人们减少支出，导致经济中失业率上升，进而迫使更多人违约贷款，这反过来又导致房价进一步下跌，你就陷入了这种螺旋式下降，”他说。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示消费者是经济的引擎室。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示消费者是经济的引擎室。
一些经济学家表示，要精确指出引发衰退的临界百分比很困难，因为涉及多种因素，包括供需、政府政策和利率。没有历史参考，因为澳大利亚已有超过50年未经历过全国房价跌幅超过10%的情况。
自5月预算案以来，房贷申请量急剧下降，CBA 报告下降15%，Westpac 记录下降20%。
周一，ANZ 经济学家 Madeline Dunk 和 Adam Boyton 表示，房地产市场疲软程度超出预期，促使他们修正了6月的先前预测，但指出“很难看到房价会长期下跌”。
HSBC 首席经济学家 Paul Bloxham 预测全国从峰值到谷底的跌幅约为8%，“而且我认为风险偏向下行，仍存在跌幅超过这一水平的风险”。
“房价下跌会对经济产生许多影响，我们可以量化其中一部分，但不足以让我们知道它会将我们推入衰退，”Bloxham 先生说。“如果通胀仍然居高不下，RBA 可能会选择进一步加息，在这种情况下，它们也会以其他方式削弱增长，而不仅仅是房价的问题。”
Bloxham 先生预测本财年经济增长为1.1%，“相当疲软的经济”，而 Deloitte Access Economics 合伙人 Stephen Smith 预测为1.3%，并表示他预计 RBA 会在墨尔本杯赛马日（Melbourne Cup Day）加息。
KPMG 首席经济学家 Brendan Rynne 的房价预测则没那么戏剧性，他预测 Sydney 和 Melbourne 将分别下跌4%和5%，“然后明年会有一些复苏”。
“我们知道我们不像其他人那么悲观，”Rynne 博士说。
Rynne 博士表示，驱动房地产市场的基本面因素——包括供应、需求和不断上涨的建筑成本——将限制跌幅。
“我们目前看到的是短期价格下跌加速，但它们不可能持续下跌，因为它们会被拉回来，而我们认为起到刹车作用的是住房供应，”他说。
“过去五年我们没有建造足够的住房。”
住房研究员 Cotality 的分析显示，Melbourne 预计超过10%的房价跌幅将消耗掉疫情时期的房价增长。
Cotality 表示，预计 Sydney 和 Melbourne 的房价将蒸发达15%。图片：Gaye Gerard/NewsWire
2020年代上半期显著的价格增长将为 Sydney、Brisbane、Adelaide 和 Perth 提供缓冲，使其价格回落至2024年和2023年的水平。
但由于近年来维多利亚州基于投资者的税制改革抑制了 Melbourne 市场，其价格在影响房主实际资产之前，可修正的空间有限。
预计 Sydney 和 Melbourne 的房价将蒸发达15%，Cotality 研究主管 Gerard Burg 估计 Sydney 和 Melbourne 的房价已分别较各自峰值下跌超过5%。
如果这一预测正确，维州首府 Melbourne 已回落至2021年6月的水平，下跌10%将使价格回到2021年2月的水平，而15%的修正则将一路回到2017年11月。
与此同时，Sydney 的市场价格处于2015年5月的水平，即便下跌15%，其中位房价仍将保持在110万澳元以上，与2021年7月类似。
“近年来增长最强劲的市场正从更有利的位置进入本轮下跌，”Burg 先生说。“Melbourne 的房价在过去五年几乎没有增长，这意味着超过10%的下跌将使价格回到疫情前水平。”
中型首府城市刚刚开始转弱，但 Perth 和 Brisbane 下跌15%将使价格回到2025年中期水平，而 Adelaide 同样的跌幅则相当于2024年8月的水平。
甚至在投资者税改和三次加息之前，Marshall White 集团销售总监 John Bongiorno 就表示 Melbourne 的房地产市场“简直就像是另一个国家”。
“鉴于维多利亚州政府的状况，我们就是澳大利亚的委内瑞拉，”Bongiorno 先生说。
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