Domain：购房首置族可负担性恶化

要点：

• 攒首付平均需超8年：Domain 最新研究显示，首置族为首付款储蓄所需时间已超过 8 年，较 2000 年代初的 6 年明显拉长。
• 入门级房价涨得更快：自 2022 年以来，多数首府城市的低价段房源价格涨幅跑赢高端房，尤以珀斯、布里斯班、阿德莱德最为突出，进一步压缩了可负担房源池。
• 按揭压力创 20 年新高：在房价上行与更高的还款能力缓冲要求推动下，贷款成本升至数十年高位；按揭还款占家庭收入比达 54%，为 20 年来最高。
• 自有住房率下滑：各年龄段自有住房率下降，34 岁以下跌幅最明显。
• 交易税负累积：因多州在 2019 年前长期未调整印花税档位，房价大涨将更多买家推入更高税档，抬升总体税负，进一步拉长攒首付与入市时间。

研究细节：
Domain 指出，自 2020 年以来，随着房价攀升与服务性缓冲（serviceability buffers）上调，按揭成本升至数十年高点。当前房贷还款/收入比为 54%，为近 20 年最高。可负担性压力显著，首置族自有住房率在所有年龄层下滑，特别是 34 岁以下人群。

与此同时，房主的税负随时间上升。部分原因在于许多州的印花税档位长期未变，而房价显著上涨，导致更多买家被推入更高税档，从而增加整体税负，进而拉长储蓄与入市周期。

专家观点：
Domain 研究与经济主管 Nicola Powell 表示：

• “全国范围看，1947-51 年出生的人群在 30-34 岁时的自有住房率超过 68%。而如今 30-34 岁人群的自有住房率仅 50%；在新南威尔士州更是只有 45%。”
• “应当采取更多措施缓解自有住房危机。从印花税转向土地税应是当下首要步骤——这将移除首置族的一项重大入市门槛。”

市场与产品变化：
尽管“购房担保计划（Home Guarantee Scheme）”扩容，原本旨在帮助首置族并缩短攒首付时间，但越来越多的买家开始考虑“租住+投资”（rentvesting）：以投资房产而非自住作为进入市场的起点，以对冲可负担性挑战。

房价高企也促使贷方调整产品。上周，Great Southern Bank 成为最新一家推出最长期可达 40 年的浮动利率按揭的非大型银行，以降低月供压力、提升可负担性。