澳大利亚的住房格局正在发生变化。虽然大多数家庭仍然拥有自己的房屋，无论有没有抵押贷款，但租赁正在上升。我们正逐步从三期制——全额拥有房屋、房贷和出租——转向两期制，主导市场要么是抵押贷款，要么是租赁。
简短的回答是，短期内不会。随着年龄增长，澳大利亚正逐渐成为抵押贷款或租赁国家，但按照当前趋势，租户占多数的国家仍是下个世纪的前景。
2021年，只有55%的千禧一代（25-39岁）拥有房主（全资拥有或抵押贷款），相比之下，2006年X世代为62%，1991年同龄婴儿潮一代近66%。
利用2006年至2021年按年龄划分的ABS人口普查持有权数据，我们采用了准纵向方法，追踪每个年龄群体年龄增长时所有权率的变化，并预测这些增长的趋势。该模型将这些群体的增长数据在人口中滚动，展示了当今租户较多的年轻群体如何根据当前趋势在系统中老化和流动。
结果显示，租户比例在2030年代至2050年代稳步上升，而完全拥有者比例下降，更多澳大利亚人在抵押贷款中停留的时间更长。许多曾经帮助人们买房的人生里程碑，比如找到稳定的工作、配对和组建家庭，依然存在。但现在它们在完全不同的住房环境中展开，存押金需要更长时间，人们在租赁市场停留更久，即使买房后还款速度也更慢。
在每个年龄组内，拥有住房率仍趋于随着年龄增长而上升，但增长较慢且较慢。在不同年龄组中，现今的年轻澳大利亚人成年初期拥有住房率低于同龄人，可能永远无法赶上年长一代的水平。
到2050年，超过三分之一的澳大利亚人将处于55岁及以上。老龄化本身使全国拥有权率保持较高，因为年长的澳大利亚人更倾向于拥有所有权，这意味着全国平均产权趋向较老年龄，支持整体拥有率，并保持全国持股率高于主要的青年数据。
这就是为什么整体上仍是多数股东，尽管年轻一代租房时间更长。简而言之，澳大利亚正经历向抵押贷款或租金组合转变，大多数人要么租房，要么持有抵押贷款，尽管老龄化使全国所有权比例保持在50%以上。
本世纪租户比例不会达到50%
模型显示，租户人口比例直到2100年以后才会超过50%。到本世纪中叶，租户比例约为36%，到2100年升至约40%。租赁依然在多个人生阶段扩展，不再是二十多岁的短暂停留。自2006年以来，租房在各个年龄段都有所增加，尤其是在30多岁和40多岁人群中，而年长的澳大利亚人现在在租房中所占比例更高。
变化最明显的信号出现在30至39岁人群中，自2006年以来，租户比例上升了8个百分点以上。这些变化反映了后期家族形成和更高的矿床障碍，是拖慢所有权进程的一些关键摩擦。即使测试了更高移民率、租户增长更快以及住房增长减弱等更严格的假设，租户比例仍在上升，但直到21世纪仍低于多数。
抵押贷款或租赁国家
根据2021年人口普查，拥有抵押贷款的房主数量已经超过了完全拥有者。而准纵向分析表明，自2024年左右起，抵押贷款和租金集团成为主导存在，并将持续数十年。部分原因是从“抵押贷款”向“全资拥有”的转变正在放缓。人们买得晚，贷款金额更大，还款速度也变慢。
25至39岁的婴儿潮一代全额拥有房屋的可能性大约是同龄千禧一代的三倍。而且因为买房的人越来越少，越来越多的人将终身租房，从而提升了人口的抵押贷款或租金总比。
要让澳大利亚成为租户多数，需要什么？
澳大利亚正从大多数人退休时完全拥有房屋的模式，转变为许多人仍有抵押贷款或根本不买房的模式。尽管我们可能会看到更多人选择终身租房，但澳大利亚短期内并不会成为以租户为主的国家。
要实现这一点，必须出现趋势断裂，永久拖延年轻一代，甚至阻止他们进入购房。长期甚至永久租客的群体不断增加，意味着政策必须认识到，如今的租房涵盖了比以往更多的人生阶段。
我们不能假设租客会简单地从一个短期租约跳到另一个——政策需要提升租赁市场的安全性、质量和公平性。此外，缺乏财富积累的相对劣势将成为社会挑战。
与此同时，重心已转向抵押贷款或租赁。这种转变加深了代际间和代际间的分歧。代际间，当存款增长快于收入时，年轻澳大利亚人买得更晚，背负债务的时间也更长。在几代人内，拥有房屋的机会比过去更加依赖收入和家庭财富。每个群体中最贫困的澳大利亚人以及没有父母帮助或继承权的人都被排除在外。
如果政策制定者能让建房更容易，加快供应，并保持住房市场更稳定和包容，人们仍会随着时间从租房到自有住房的转变，只是比前几代人更晚、更慢。挑战在于让房市双方更加公平，确保长期租客有安全保障，同时为有志购房者提供更清晰的购房路径。
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