福克纳地产（Fawkner Property）创始人Chris Garnaut将在其旗下所有购物中心举办澳大利亚日庆祝活动。图片来源：《澳大利亚人报》/ 纳迪尔・基纳尼
这位正推动旗下价值 50 亿澳元的购物中心网络恢复澳大利亚日庆祝活动的购物中心新贵Chris Garnaut，已敲定交易，以 8.95 亿澳元收购位于新南威尔士州偏远地区的埃里纳费尔购物中心（Erina Fair）。
此笔交易达成之际，福克纳地产旗下主打偏远地区市场的购物中心正陆续开启庆祝活动。埃里纳费尔购物中心的加入，将进一步扩充福克纳地产的商业版图，同时也印证了高端零售地产市场的强劲复苏态势。
这座位于戈斯福德附近、此前由联实集团（Lendlease）运营的购物中心，今后也将举办澳大利亚日庆祝活动 —— 此举与这位商人致力于将该节日打造为零售商及消费者重要活动的理念一脉相承。
加诺特先生此次通过一只非上市信托完成收购。福克纳地产为该信托募集了超 4 亿澳元股权资金，且其自身公司也对该信托进行了大额投资。这也是在各类机构投资者重新涌入市场前，敲定的最后一批交易之一。
去年年底，零售地产市场涌现多笔大额购物中心交易：澳大利亚最大养老金机构之一澳大利亚退休信托（Australian Retirement Trust）以 8.64 亿澳元购入悉尼韦斯特菲尔德购物中心（Westfield Sydney）19.9% 的股份；地产集团德克瑟斯（Dexus）则斥资 6.83 亿澳元，额外收购布里斯班切尔姆赛德韦斯特菲尔德购物中心（Westfield Chermside）25% 的股份，并成立新信托持有该权益。
这一系列交易表明，大规模投资正重回市场议程。此前，部分机构因需降低杠杆率或应对投资者赎回压力而抛售资产，彼时主导这类资产收购的基金经理们，如今正面临愈发激烈的市场竞争。
配图：新南威尔士州埃里纳费尔区域购物中心
埃里纳费尔购物中心的卖方为韩国国民年金公团（NPS），以及由联实集团管理的联实零售物业基金（APPF Retail fund）。出售该购物中心的联实零售物业基金目前处境仍较为艰难 —— 基金投资者几乎全票赞成清盘，其剩余价值 24 亿澳元的资产预计将陆续挂牌出售。
本月早些时候，信用评级机构标普全球（S&P Global）下调了该基金的信用评级。目前，该基金正制定向投资者返还资金的相关策略。
标普全球将联实零售物业基金的长期发行人信用评级从BBB+下调两个等级至BBB-，短期发行人信用评级从A-2下调至A-3。
不过，标普全球认为，联实零售物业基金能够通过有序出售资产偿还相关方债务，其持续改善的资产负债表也将为当前评级提供支撑。该基金目前还面临来自香港领展房地产投资信托基金（Link REIT）的收购意向 —— 后者正积极谋求收购该基金旗下三处购物中心资产。
联实集团一位发言人表示，埃里纳费尔购物中心的出售交易 “为基金投资者在当前市场环境下带来了积极回报，也印证了优质零售资产的抗风险能力，以及投资者对该板块的信心”。
相较于此前联实零售物业基金因难以应对赎回压力而陷入困境的时期，当前购物中心资产的市场需求已大幅回升。这或将提升基金投资者的退出回报 —— 过去几年，受新冠疫情及利率上调影响，这些投资者的收益情况一直不容乐观。
此次交易由世邦魏理仕（CBRE）的Simon Rooney，联合仲量联行（JLL）的Nick Willis与Sam Hatcher共同促成。
“澳大利亚零售地产市场的投资者信心正持续回升。2025 年全年交易总额达 117 亿澳元，其中超区域型、大型区域型及区域型购物中心的交易规模合计达 69 亿澳元。” 鲁尼先生表示，“在市场前景向好、风险调整后回报具备吸引力，以及市场竞争日趋激烈等因素的驱动下，境内外资本正积极重新配置至零售地产板块。”
“能够 100% 控股一座大型区域型购物中心的机会十分稀缺，这不仅吸引了大量境外投资者参与竞购，也引发了本土基金管理公司、资本集团的强烈兴趣，其中包括联合投资机构、非上市机构及多家房地产投资信托基金（REITs）。最终，这场竞争激烈的竞标促成了这宗领跑市场的交易。” 鲁尼先生补充道。
配图：福克纳地产创始人Chris Garnaut将在其旗下所有购物中心举办澳大利亚日庆祝活动。图片来源：《澳大利亚人报》/ 纳迪尔・基纳尼
威利斯先生表示，这笔交易是澳大利亚零售地产行业的一个重要里程碑 —— 福克纳地产的此次收购，创下了澳大利亚所有资产类别中规模最大的私人联合投资交易纪录。“全球零售地产需求正逐步回升，这一趋势最初由美国市场的强劲表现引领，随后全球范围内大额交易陆续涌现，例如法国商业地产巨头尤尼百 – 洛当科 – 韦斯特菲尔德（Unibail-Rodamco-Westfield）收购爱丁堡圣詹姆斯中心（St James Quarter）—— 这也是该公司自 2019 年以来首笔购物中心收购交易；此外，澳大利亚 Aware 超级年金基金近期收购了欧洲奥特莱斯购物中心投资平台 31.3% 的股份。在本土市场，境外资本正加大投入，与本土联合投资机构、机构基金展开激烈竞争。”
福克纳地产证实，已完成对埃里纳费尔购物中心的收购。该公司表示，这是其迄今为止规模最大的一笔收购，收购完成后，公司管理资产规模突破 50 亿澳元。
福克纳地产现已跻身澳大利亚十大零售业主之列，同时也是澳大利亚规模最大的私人零售基金管理公司。
此次埃里纳费尔购物中心交易，是过去 15 年来澳大利亚规模最大的区域型购物中心全额股权出售案，同时也是新南威尔士州史上最大宗由私人资本接手的零售地产交易。该交易的收购价，较该购物中心此前 11.5 亿澳元的峰值估值折让 22%。
这座购物中心坐落于新南威尔士州中央海岸，占地 100 英亩。新东家计划凭借自身的运营管理经验，对购物中心进行优化升级，以提升投资回报。
该购物中心年销售总额约达 8.14 亿澳元，跻身澳大利亚前 25 大购物中心行列。其仅生鲜食品品类的年销售额就超 2.5 亿澳元，旗下的科尔斯超市（Coles）与沃尔沃斯超市（Woolworths），更是福克纳地产全国投资组合中业绩表现最为亮眼的门店。
埃里纳费尔购物中心主力租户的销售额，较行业基准高出 63% 以上。其中，沃尔沃斯超市年销售额约 9900 万澳元，科尔斯超市 9500 万澳元，奥乐齐超市（Aldi）2500 万澳元，哈里斯农场超市（Harris Farm）3500 万澳元。购物中心的核心租户阵容兼具防御性与国民认可度，包括凯马特（Kmart）、H&M、优衣库（Uniqlo）、大 W 百货（Big W）、迈尔百货（Myer）、霍伊茨影院（Hoyts）、JB Hi-Fi、麦当劳（McDonald’s）、肯德基（KFC）以及瑞博体育用品店（Rebel Sport）等。
目前，该购物中心的出租率高达 99%，卖方还提供了全额租金担保。此外，购物中心的建筑覆盖率仅约 26%，未充分开发的土地储备为其带来了巨大的长期开发及资产增值潜力。
该资产被纳入福克纳地产最新推出的面向大额投资者的基金。该基金承诺每年向投资者提供 7.25% 的分红，整体投资回报率预计将超过 15%。
该基金获得超额认购，部分原因在于福克纳地产不收取业绩报酬。作为基金的最大单位持有人，福克纳地产与其他资本合作伙伴共同投资，且基金采用单一单位类别结构，不设置业绩报酬条款。
近年来，福克纳地产已从联实集团手中收购了价值约 14 亿澳元的资产，其中包括新南威尔士州麦夸里港的塞特勒门特城购物中心（Settlement City Shopping City）以及昆士兰州凯恩斯中央购物中心（Cairns Central Shopping Centre），埃里纳费尔购物中心是其又一宗从联实集团收购的资产。
此次收购标志着福克纳地产在零售地产领域的扩张步伐进一步提速。截至目前，该公司已在澳大利亚全国范围内收购了价值约 18 亿澳元的零售资产，包括西澳大利亚州的米德兰门购物中心（Midland Gate）与米拉布卡广场购物中心（The Square Mirrabooka）、新南威尔士州的菲格特里格罗夫购物中心（Figtree Grove）与诺拉购物中心（Nowra Shopping Centre）、维多利亚州的塔拉冈中心广场购物中心（Traralgon Centre Plaza），以及昆士兰州的厄尔维尔购物城（Earlville Shopping Town）、汤斯维尔柳树购物中心（Willows Shopping Centre Townsville）、麦凯芒特普莱森特中心（Mount Pleasant Centre Mackay）和格拉德斯通中心广场购物中心（Gladstone Centre Plaza）。
福克纳地产擅长盘活老旧购物中心 —— 一旦接手这类资产，该公司便会摒弃传统机构的多层级管理模式，通过精细化运营提升资产表现。
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