澳洲限制外国买家购房的政策，正在付出意想不到的代价。
澳洲对外国投资规则大幅收紧十年后，流入该国的资金减少了逾650亿澳元——其中以中国为首。
2026年第一季度，来自中国的买家在澳洲住宅上仅投入约2亿澳元——而这个数字，不过是十年前的零头。
与2016年相比，中国对澳洲房地产市场的投资将减少整整310亿澳元。
外国投资审查委员会（FIRB）最新数据显示，按目前趋势来看，本财年中国投资者购买澳洲住宅的总额预计接近10亿澳元。而在2015-2016财年，这一数字曾高达319亿澳元。
房地产业内专家警告，这一惊人的资本流失，将切实伤害澳洲的购房者与租房者。
外资全面萎缩，供应缺口扩大
最新FIRB数据显示，本财年迄今，需要政府审批的海外投资者仅为澳洲住房市场注入37亿澳元，涉及2326套住宅。
其中，今年前三个月贡献约10亿澳元。若此后季度维持同等节奏，意味着2026财年的全年总额将接近47亿澳元。
相比之下，外国投资于澳洲房市达到顶峰的2015-2016财年，全球资金流入总额高达724亿澳元，占当年澳洲外国投资总额的29%，是FIRB数据中规模最大的单一类别。
2015年12月，澳洲政府收紧外国投资法律，规定海外投资者只能购买新建住房，而非二手房。
中国依然领跑，但规模今非昔比
中国过去是、如今仍是澳洲房市的海外投资者最大来源地。
自本财年（2025年7月1日）起，中国买家已提交638份购房申请，总额约8亿澳元，预计全年总额将逼近10亿大关。
此外，台湾买家本财年至今已提出285份申请，总额约4亿澳元。
同期，越南买家寻求购买价值约2亿澳元的住宅，涉及237套。印度尼西亚紧随其后，为112套，总额约1亿澳元。
香港为127套，总额约1亿澳元。印度则以177套、1亿澳元排名第6。
根据澳洲现行房产法，外国投资者只能购买新建住房，这在客观上推动了住房供应的增加。
业界：限制政策适得其反
澳洲房地产协会主席Jacob Caine直言，更大规模的离岸资金可能会对住房经济产生巨大影响。
“重要的是要记住，外国投资对于支撑澳洲住房供应、改善可负担性而言不可或缺。”
“虽然政府对外国投资的限制在理论上有助于为澳洲居民创造更公平的竞争环境，但在实践中，它们削弱了住房可负担性目标以及建立公平住房体系的最终目标。”
Caine以维州为例：该州在2016财年吸引了约280亿澳元的外国投资，带动了当时远超全澳其它地区的新建住房供应。
“结果是更可负担的住房、更便宜的租金，以及一个服务更好的市场。”
经济学家：谁来填补这个资金缺口？
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee认为，过去十年外国投资的大幅萎缩，为人们提供了一个重要的观察窗口——当州和联邦政府持续收紧政策、增加对本地投资者的税负时，市场将如何反应。
她指出，导致外资撤退的主要原因包括：各州政府加征相关税收、仅限购新房的规定，以及中国政府对资金外流加强了资本管制。
2025年，澳洲政府又进一步延长了对外国人购房的管控措施。
“他们已经试图阻止这件事很久了，然而，我们唯一接近在五年内建造120万套住房目标的时期，正是外国投资最为活跃的时期。”
“只要运用得当，外资可以有效推动住房建设。”
为增加全国住房供应，外国投资者现在只能购买新建住房。
她还指出，最新联邦预算案虽未直接限制本地投资者购买新建住房，但规定投资者无法将房产再出售给其他投资者，这已令市场信心受挫。
“人们不理解资金在创造住房中所扮演的角色，”Conisbee表示，“现在他们又在劝退本地投资者，那还有谁来提供资金？”
她警告，一旦投资者看不到获利途径，资金就会加速撤离。本地投资者未必会像海外投资者那样快速流失，但“肯定会出现下降”。
值得注意的是，FIRB最新数据还显示，今年第一季度另有86亿澳元流入澳洲商业地产市场，涉及266项拟议投资。
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