中国保险巨头平安集团计划出售其持有的悉尼最高写字楼 Salesforce Tower 一半股权，这笔交易作价 9 亿澳元。交易落地后将直观印证：即便是悉尼地标级甲级写字楼，估值较四年前市场峰值也已下跌约两成。
若交易按预期推进，平安此番撤资计划距离其首次挂牌出售该股权已过去三年。彼时市场利率持续上行，商用地产价格同步走弱。三年前首轮出售进程最终搁置，当时市场给出的多轮报价均被平安视作大幅压价。
悉尼 Salesforce Tower 已然成为当地写字楼市场冷暖变化的标志性风向标。
一年前，平安重启股权出售工作，委托仲量联行（JLL）与高力国际（Colliers）两大中介机构操盘。本次出售吸引到本土基金管理机构 Investa 的关注，该机构背后股东包含加拿大养老基金 OMERS 地产板块；具体接洽方为 Investa 旗下非上市写字楼基金 Investa Commercial Property Fund，该基金已持续跟进这笔股权收购机会。
多名不愿具名的业内消息人士透露，因 Investa 抛出收购意向，项目现有共同投资方已获得优先购买权，各方需在 10 月前决定是否行使该权利。
消息称，一众合作投资方中，新加坡地产信托 OUE REIT 收购意愿最为强烈，正认真评估行权收购平安所持半数股权。无论 OUE REIT 是否出手，这家中国保险巨头大概率能在今年晚些时候完成筹划已久的资产退出。
Salesforce Tower 楼高 263 米，由联实集团（Lendlease）主导开发，平安与日本三菱地产亚洲（Mitsubishi Estate Asia，MEA）是项目初始投资方。2022 年大楼竣工交付后，联实集团将自身持有的份额转入旗下旗舰写字楼地产基金，彼时整栋塔楼估值约 22 亿澳元。
按照今年年末平安拟出让 50% 股权的 9 亿澳元对价测算，整栋楼宇当前估值约 18 亿澳元，交易对应投资收益率接近 6%。
对比联实集团基金在市场高点接盘时的估值，当前大楼价值缩水约 20%。
今年早些时候，新加坡 OUE REIT 斥资 3.57 亿澳元，从三菱地产亚洲手中购入塔楼近 20% 股权；三菱地产亚洲此前也已分批减持部分持股。
至此，平安的其余三方合作股东 —— 新加坡地产信托、日本投资方、仍持有 20% 股权的联实旗下基金，均享有优先购买权，可匹配 Investa 的收购报价。若 OUE REIT 选择行使优先购买权，其今年年初完成的股权收购还将额外产生印花税成本。
三年前平安暂停首轮出售计划时，市场给出的报价对应乔治街 180 号这栋 5.5 万平方米写字楼整体估值约 20 亿澳元，较市场峰值已下跌 10%。
这座由全球顶尖建筑事务所 Foster + Partners 操刀设计的建筑，如今是悉尼市中心知名地标，也成为衡量写字楼行业投资热度与资产价格波动的核心参照标的。
疫情过后，全球及澳大利亚写字楼市场集体陷入低迷。伴随加息周期开启，居家办公模式普及削弱了市中心办公空间需求，多地商用物业估值出现下滑。
悉尼写字楼市场率先走出下行周期，多家大型机构投资者接连出手拿下核心地标资产。
MSCI 明晟太平洋区研究主管 Ben Martin-Henry 表示，虽然物业估值约两年前触底，但本轮复苏节奏远不如二十年前全球金融危机后的修复行情顺畅。
“2024 年年中估值见底后，悉尼写字楼持续受到投资者青睐，资产价格逐步回升，各路资金纷纷入场布局。”
“不过受持续加息与海外市场波动影响，市场交易节奏短暂放缓。上半年落地的多笔大宗交易推进速度小幅回落，相关成交将集中到下半年释放。”
尽管复苏进程拉长，但期间诞生多笔标志性大宗交易，悉尼与布里斯班领跑澳洲市场。去年年末，澳洲上市基金管理公司 GPT 集团拿下悉尼知名甲级写字楼 Grosvenor Place。
两年前，Mirvac 联合三井不动产（Mitsui Fudosan）拿下皮特街 55 号开发地块，重新激活悉尼写字楼投资市场。
就在上周，新加坡主权基金 GIC 斥资 4.5 亿澳元收购市场街一栋 32 层写字楼，这笔交易也释放出明确信号：悉尼写字楼市场的复苏势头正在稳步走强。
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