在澳洲当前房价持续上涨、即便今年已三次降息但利率仍居高不下的市场环境下， 那些标价低至4万澳元的房产，像万圣节夜晚的糖果一样吸引着买家。
（图片来源：RealEstate）
这些“低价地块”似乎充满开发潜力，能让人在自然环境中拥有一块私人土地。 但现实远比想象中复杂。
澳洲遍布着“纸面细分地块”（paper subdivisions）——即大片土地被分割成小块出 售，但要在这些地块上建房几乎不可能。
尽管这些土地早在多年前就已“在纸面上完成分割”，如今仍可买卖，但水电、污 水、道路等基础配套设施却从未落地。
这意味着土地所有者或买家基本无法在上面建房并长期居住，因为这些土地通常被 划为“非城市用地”，地方政府也无计划推进未来开发。
这类区域有时被称为“幽灵开发区”（ghost developments）或“僵尸区”（zombie subdivisions），甚至被描述为“房地产市场的活死人”——陷入停滞状态，却仍抱 有“复活”的希望。
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由于土地价格往往会随时间上涨，许多业主持有这些地块数十年，寄望于未来某天 若能启动开发，土地价值会随之提升。
墨尔本大学城市规划教授David Nichols对这一现象进行了深入研究，他表示，大 多数“僵尸区”的形成源于一个多世纪前的土地细分。
“人们把这些地块当作低成本投资持有，希望自己或后代未来能从中获利，”他 说，“与此同时，这些土地的规划用途被调整，不再适合作为住宅用地。”
那么，澳洲的“僵尸区”分布在何处？它们有朝一日能“复活”吗？
*新州North Arm Cove：百年前规划的“港口城市”未落地*
著名建筑师Walter Burley Griffin最广为人知的成就是设计了堪培拉，但他也在 澳洲设计了其他地区，包括Griffith、Leeton、Castlecrag，以及1918年设计的中 北海岸区North Arm Cove。
当时，Griffin受委托设计“Port Stephens City”，规划将其打造为大型海港，配 备铁路枢纽、州与联邦政府办公楼、零售区和大片公园。
土地被分割成小块出售，但这座“城市”从未建成。
如今，该区域的大部分地块被划为“非城市用地”，售价可低于3万澳元。
不过 MidCoast Council表示，除非这些地块本身已具备“建房资格”，否则无法在上面建 造房屋。
在满足特定条件的情况下，这些地块可用于露营或停放房车。
房产中介Lisa Dale表示，即便没有建房资格，也挡不住买家抢购North Arm Cove 的丛林地块。
“它们作为经济实惠的度假地，受欢迎程度越来越高，”她说，“对于那些可能无法 实现‘拥有自住房’梦想的人来说，这些地块成为他们的替代选择。”
不过，这个区并非完全“僵尸化”。
最新人口普查数据显示，这里有340处住宅，居 住着552名居民，且大部分住宅位于临水区域。
North Arm Cove的独立屋中位价为88.75万澳元，临水房产售价通常超过100万澳元。
据MidCoast Council介绍，附近的Pindimar、Bundabah、Carrington和Copeland等 区也存在“非城市用地”地块。
*维州Sunshine North-Solomon Heights：距墨尔本CBD仅10公里，却百年未开发*
一块能看到城市景观、距离墨尔本CBD仅10公里的地块，售价不到30万澳元——这听 起来像是笔绝佳交易。
但从历史情况来看，Sunshine North区Solomon Heights地块的买家和业主，可能 要等上一辈子才能在上面建房。
这片区域在20世纪20年代被分割为住宅地块，40年代被重新划为工业用地，此后百 年一直处于闲置状态。
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尽管在线地图上可能标注了规划道路，但该区域本质上仍是一片没有基础配套的大 牧场。
Brimbank市议会官网指出，该区域存在一系列问题，包括有极度濒危的动植物物种 分布。
曾有呼声要求为该区域铺设供水管道以推动开发，但至今未能实现。
*维州Altona-Burns Road Estate：工业开发与生态保护双重制约*
墨尔本西部Altona区的大片土地如今陷入长期搁置状态——一方面是该区域的工业化 进程，另一方面是对生态意义重大的植被保护需求。
这片区域在20世纪20年代被分割为550块住宅和商业用地，但40年代末石化工业入 驻（此时尚未开始建设任何房屋或道路），土地被重新划为工业用地。
然而，这些小型住宅地块的面积过小，无法满足仓储、物流等工业用途需求，地块 合并工作进展也十分缓慢。
尽管如此，这些地块仍频繁交易——上周一块642平方米的地块以6.7万澳元售出，今 年8月一块576平方米的地块以5.5万澳元成交。
*维州Hastings-Cemetery Estate：毗邻工业设施，被划为“限制居住区域”*
许多“僵尸区”的历史可追溯到20世纪初，而Mornington半岛Hastings区“Cemetery Estate”的起源则稍晚一些，名字听起来也有些诡异。
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这片区域在20世纪60年代最初被分割为230块地块出售，但1970年隔壁建起大型工 业设施后，一切都变了。
如今，该区域夹在原油储存设施和天然气厂之间，被划为“限制居住区域”——由于工 业设施若发生重大安全事故会对居民造成风险，因此不允许新增居住人口。
Mornington郡议会和附近的工业用地持有者已收购了大部分受影响的地块，但仍有 约6处住宅有人居住。
*新州Helensburgh：1890年“纸面分割”的地块，至今无法建房*
Helensburgh位于悉尼和Wollongong之间，该区域的大部分房产是常规住宅，但仍 有500多块未开发地块，附近的Otford和Stanwell Tops也存在类似情况——这些地块 均源于1890年的“纸面分割”。
这些地块没有“建房资格”，且大部分被划为“生态管理用地”，开发受到限制，目的 是保护自然灌丛，并维护附近皇家国家公园和Hacking河的水质。
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不过，自20世纪70年代以来，这些地块一直在交易，今年至少有5块地块易手，大 部分售价低于10万澳元。
尽管多次尝试推动土地重新规划，但目前仍无计划允许在这些地块上开发住宅。
*“僵尸区”有机会“复活”吗？*
当前澳洲正面临住房危机——新建房屋数量无法满足人口增长需求，此时廉价闲置土 地似乎成为解决这一问题的重要契机。
但Nichols表示，“僵尸区”不允许进一步开发，通常有合理原因，典型原因包括毗 邻重工业设施或位于受保护自然区域内。
“我认为，‘僵尸区’范畴内的地块不适合建造住宅，除非对‘住宅可建设区域’的标 准或预期进行重大调整。”
Nichols指出，尽管业主仍在猜测土地可能因开发而增值，或寄望于长期地价上 涨，但“僵尸区”“复活”的可能性依然渺茫。
“有些人会想‘花点钱冒个险值得，谁知道呢，或许某天情况会变’——但我认为这种 可能性极低。”
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