澳洲最大房贷机构联邦银行（CBA）2026 财年上半年（截至 2025 年 12 月）业绩报告显示，其房贷业务正加速向自营渠道倾斜：剔除 Bankwest 和 ASB 等子公司后，CBA 品牌新增房贷中，通过网点、官网、APP 等自营渠道投放的占比达到67%，创下近年新高；中介渠道占比则稳定在 33%，较 2025 财年上半年的 34% 微降。这一结构背后，是自营渠道远超中介的利润优势 ——CBA 测算，一笔 60 万澳元的房贷，自营渠道的盈利能力比中介渠道高 20%-30%。
自营渠道成利润 “压舱石”：半年放款超 550 亿澳元
CBA 首席财务官 Alan Docherty 在业绩发布会上明确表态：“房贷业务的核心策略仍是优先发展自营渠道，过去半年我们通过自营渠道完成了 550 亿澳元的新放款。” 他解释，自营渠道的高利润来自三方面：无需支付给中介的前端佣金、更低的后续客户维护成本，以及更精准的客户分层运营。
数据显示，2026 财年上半年 CBA 品牌新增房贷总额为 830 亿澳元，其中自营渠道贡献约 554 亿澳元，占比与 2025 财年下半年持平，但显著高于此前的平均水平。对比同行，CBA 自营房贷的市场份额已达 54%，而其他澳洲大型银行也在效仿这一策略，纷纷加大对自营渠道的资源投入。
投资者发布会上，有股东提问：“能否进一步扩大自营渠道占比，是否会持续压缩中介渠道份额？”CBA 首席执行官 Matt Comyn 回应称，这是一个需要平衡的复杂问题：“自营渠道确实是我们的长期优势，但中介渠道对我们而言依然至关重要 —— 它能覆盖到自营渠道触达不了的客户群体，未来我们会在两者间找到最优平衡，而非简单挤压某一方。”
房贷业务质量稳健：提前还款率创疫后新高，逾期率仅 0.63%
除了渠道结构变化，CBA 上半年房贷业务的资产质量也表现亮眼：
- 截至 2025 年 12 月，CBA 单品牌房贷余额达 540 亿澳元，较半年前增长 17 亿澳元；全集团房贷余额则从 634 亿澳元攀升至 659 亿澳元，客户账户数稳定在 190 万户。
- 还款韧性大幅提升：86% 的 CBA 单品牌房贷客户提前还款，平均提前还款比例达到 35%，回到疫情前峰值水平；全集团 87% 的账户处于提前还款状态，其中 37% 的客户提前还款超 2 年。
- 风险指标维持低位：全集团 90 天以上逾期率仅 0.63%，负权益占比降至 0.6%，法拍房占比更是低至 0.01%；90% 的贷款申请人仍有额外借贷能力，客户抗风险能力较强。
从客户结构看，CBA 上半年新增房贷平均额度从 49.1 万澳元升至 52.6 万澳元，99% 为浮动利率贷款，59% 用于自住房，8% 发放给首次置业者；贷款需求集中于年收入 20 万 – 50 万澳元的高收入群体，反映出当前澳洲房贷市场的主力仍为具备稳定现金流的家庭。
净息差承压但盈利增长，预测 RBA5 月加息 25 基点
业绩报告同时显示，CBA 上半年税后净利润达 54 亿澳元，同比增长 6.1%；营业收入同比增长 6.6% 至 602.1 亿澳元。不过，存款市场的竞争压力导致净息差微降 4 个基点至 2.04%，但经调整后净息差基本持平。目前 CBA 的存款占融资来源比例已达 79%，较疫情前的 73% 显著提升，资金结构更趋稳定。
对于宏观经济，CBA 预测澳大利亚储备银行（RBA）将在 2026 年 5 月加息 25 个基点，将现金利率维持在 4.10% 的水平。Matt Comyn 强调：“尽管面临经济和地缘政治不确定性，我们的资产负债表依然稳健，充足的资本、存款储备和拨备能支撑我们持续为家庭和企业提供支持。”
行业格局生变：中介渠道需向 “高附加值服务” 转型
CBA 加大自营渠道投入的趋势，已引发澳洲房贷中介行业的关注。此前，中介渠道曾是澳洲大型银行房贷投放的核心路径，占比一度超过 50%。但近年随着银行数字化能力提升、自营渠道成本优势凸显，以及监管对中介佣金的规范，中介渠道占比逐步下滑。
业内分析认为，未来澳洲房贷市场将呈现 “自营 + 中介” 双轨并行的格局：银行将通过自营渠道覆盖高净值、标准化需求客户，降低成本；中介则需转向高附加值服务，比如复杂家庭贷款、跨产品配置、特殊场景房贷等，通过专业能力巩固市场份额。对于普通购房者而言，选择自营渠道可能享受更优惠的利率或更低的手续费，而选择中介则能获得更个性化的贷款方案建议。
发布者：afndaily，转载请注明出处：www.afndaily.com
