CBA经济学家预测悉尼的房价将会下跌10%

CBA经济学家预测悉尼的房价将会下跌10%

CBA经济学家加雷斯 艾德(Gareth Aird)预测,悉尼和墨尔本的房价将持续下跌,直至明年年底。艾德说:“我们认为悉尼的峰值降至谷底的比例在10%左右,而墨尔本的下跌则略低一些(8.8%)。”

 

这个表格总结了CBA对到2019年12月澳大利亚8个首都城市房价变化的预测:

CBA经济学家预测悉尼的房价将会下跌10%

 

艾德模型计算为四个关键变量的函数:

 

1、按揭利率每年变动(提前一年);

 

2、信贷流动的年度变化(提前6个月);

 

3、如图所示。拍卖清仓率(提前四个月);

 

4、如图所示,西太平洋银行/墨尔本Insitute消费者信心调查(2个月前)的房价预期指数。

 

他承认,“回溯性地预测房价走势是不准确的"。

 

然而,下面的图表显示,上述四个主要指标非常好地跟踪了房价的实际走势。

 

CBA经济学家预测悉尼的房价将会下跌10%

 

“虽然我们无法预测拍卖清仓率,也无法预测居民对未来住宅价格走势的看法,但是使用这两个变量的最新数据有助于预测房价的近期走势。

 

而前两个变量——抵押贷款利率和信贷增长——在历史上有6-12个月的滞后影响,Aird称这使它们在这段时间内成为有用的指标。

 

基于这些因素,不难看出市场为何目前处于低迷状态。四大银行中有三家刚刚提高了抵押贷款利率,Aird表示,明年澳储行的基准利率“更有可能上升而不是下降”。

 

房地产投资者的信贷增长降至历史低点。拍卖清仓率稳定在一个较低的基础上,但总体上仍在上升——尤其是在悉尼和墨尔本。

 

在西太平洋银行(Westpac)最新的消费者调查中,预计房价将在明年上涨的受访者人数降至自2009年首次提出这个问题以来的最低水平。

 

CBA的基本假设是,到2018年,悉尼房价将以每年5%的速度下跌——考虑到CoreLogic悉尼房价的最新每周数据目前比去年同期下降了5.9%,这个评估相对温和。

 

艾德表示:“这将使悉尼股市的总跌幅从2017年7月的峰值下跌7.5%左右,墨尔本房价将比2017年11月的峰值下降5%左右。在全国范围内,我们认为今年价格会下降3%左右,到2019年可能会出现类似的结果。”这意味着,住宅价格的回调幅度与1989年和2010年相比没有太大的差距。

 

换句话说,CBA预计房价不会出现硬着陆,主要是因为除住房外的整体经济仍表现良好。

 

艾德指出澳洲劳动力市场持续走强,并预计失业率将进一步下降,从而降低抵押贷款违约风险。其次是澳大利亚的人口增长率,其增长速度远远快于其他发达经济体,这在很大程度上是由大量移民涌入推动的。

 

艾德说:“两大主要政党都支持每年大量吸收移民,由于人口的增长带来了更大的住房需求,短期内市场不会出现暴跌的情况。”

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