行业人士警示，全新税收与养老金规则正诱导投资者采取高风险投资策略。
澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）与 Momentum Media 董事菲尔・塔兰特（Phil Tarrant）均提出警告：联邦政府近期出台的税收、养老金改革，正驱使投资者追逐高风险资产。
PIPA 主席凯特・巴科斯（Cate Bakos）表示，全新负扣税与资本利得税（CGT）规则改变了市场资金流向，资本开始涌入短期现金流收益更高的板块，哪怕这类资产不属于传统主流投资品类。
她称，本次房产税制改革 “大概率会催生区域地块、小户型公寓、产权存疑物业、商业地产及其他现金流导向型投资的抢购热潮”。
巴科斯表示，税收抵扣政策收紧后，稳定现金流成了极具吸引力的投资卖点。
“如今只有购置全新物业的首次置业投资者，才能享受负扣税税收抵扣，现金流正向房产的价值凸显出来，” 巴科斯说道。
“正向现金流既能覆盖债务，抵御加息冲击，同时提升资产流动性。”
现金流 vs 资产增值：投资重心发生偏移
但巴科斯核心观点是，市场过度追逐租金收益，或将损害长期投资回报。
“仅靠现金流无法积累财富，长期来看，资产增值才是房产投资获利的核心根基。”
巴科斯还提到，税制改革让投资环境变得更为复杂，各类投资策略愈发繁琐，可选资产范围大幅扩张。
政策调整造就了更复杂的市场环境，部分缺乏经验的理财顾问会推荐超出自身专业能力范围的资产品类。
她建议投资者主动核验理财顾问的实操经验，规避风险。
“投资者务必询问顾问，其是否具备区域地产、商业地产的实操配置经验，” 她说。
“他们是真正吃透这类市场的增长逻辑，还是单纯追逐租金收益？
如果没有成熟实操经验，投资者很可能被推荐纸面数据好看、但无法实现资产增值的房产。”
巴科斯补充，政策变革期往往会涌现一批刻意放大风险、过度推销项目的从业者。
“政策调整阶段总会出现房产推销商，主推那些经不起专业尽调的物业。”
她称部分被大肆宣传的资产存在结构性硬伤，信贷机构审批时不会忽略这类问题。
“这批高风险房产中，不少套内面积达不到银行放贷标准，或是产权类型特殊，首付比例远高于普通住宅。”
自管养老金房贷禁令生效在即，催生赶时限盲目投资
塔兰特表示，除税收新政外，8 月 10 日起全面禁止自管养老金（SMSF）新增住宅贷款，房产买方中介借此大肆宣传，催促客户抓紧入场。
“我的收件箱全是这类推销信息，中介不断劝说客户：赶在禁令落地前，用养老金账户买房。”
“部分人确实适合，但绝大多数普通人并不适合。”
塔兰特担忧，单纯以政策截止日期作为交易理由，而非先审慎评估自身投资规划。
“不能只因养老金住宅贷款即将受限，就盲目入场投资。
大量中介为冲业绩疯狂推销，如果你自身适配这套策略、且拿到专业客观建议再出手；切勿冲动做出错误投资决策。”
放贷标准松动，劣质资产易被套牢
塔兰特称，中介承接大量加急贷款需求，信贷机构对资产质量的审核尺度相比往常有所放宽。
“中介忙于处理各类加急贷款，银行评估资产价值时，审核标准大概率比平时宽松。”
放眼禁令落地后，自管养老金住宅贷款业务将彻底迎来变局。
“要清楚一点：若你现在用自管养老金购入住宅，未来同类贷款渠道关闭，后续再办理相关借贷时，市场竞争会大幅减少。”
他指出，届时贷款利率、转贷渠道都会收紧，劣质资产受冲击最明显。
“养老金账户内房贷利率走势可能不再同步澳洲储备银行（RBA）调息节奏；如果在养老金账户中购入资质较差的房产，后续大概率无法办理转贷，资产估值也难以达标。”
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