各大行业协会与贷款经纪人集体批评联邦政府出台禁令，叫停新增 SMSF 住宅房产有限追索借贷业务。
房贷与金融经纪行业强烈谴责联邦政府出台新规，禁止新增 SMSF 住宅借贷安排，称该政策将抑制房产投资、收紧信贷供给，并进一步固化结构性财富分化。
阿尔巴尼斯（Albanese）政府为换取绿党（Greens）在参议院支持工党资本利得税、负扣税改革法案，与绿党达成协议，叫停养老金基金新增住宅物业 LRBA 有限追索借贷安排，此番行业批评由此而来。
LRBA 运作模式：SMSF 动用账户自有资金支付 20%-30% 购房首付，以及印花税、律师费等相关开支；房产资产存放于独立裸信托名下，直至贷款全额结清。
2015 至 2018 年间各大银行陆续退出 LRBA 业务，但一批非银放贷机构持续承接该类业务，包括 La Trobe Financial、Liberty Financial、AMP、Bluestone、Pepper Money、Resimac、RedZed、Mortgage Ezy。
政府与绿党达成的协议规定：法案获得御准 45 天后，全面叫停所有新增住宅购房 LRBA 业务；存量全部 LRBA 贷款不受影响，已启动的交易可正常完成交割。
行业龙头协会预警：投资与住房供给将双双走弱
澳大利亚房贷金融协会 MFAA、澳大利亚商业与资产金融经纪协会 CAFBA、澳大利亚金融业协会 AFIA 联合发布声明，严厉抨击该项禁令。
为体现当前 LRBA 业务体量，三大协会援引澳洲税务局 ATO 最新数据：全澳 SMSF 通过 LRBA 融资持有的资产规模约 750 亿澳元，对应负债 289 亿澳元，整体杠杆率接近 40%。
MFAA 政策主管 Naveen Ahluwalia 表示，经纪人对接客户时，已经能直观感受到市场负面情绪。
“房贷与金融经纪人反馈，大量投资者暂缓投资决策、重新评估资产配置，部分客户直接彻底退出房产投资市场。”Ahluwalia 说道。
他补充，近年 SMSF 一直是租赁住宅与新建住宅项目的核心资金来源。
“SMSF 在住宅投资领域扮演关键角色，如今收紧借贷渠道，会进一步打击民众投资住宅房产的意愿。
当前澳洲住房短缺、租金持续承压，政策本应鼓励能增加住房供给的投资，而非反向抑制。”
CAFBA 宣传事务主席 David Gandolfo 认为，叫停 LRBA 只是一揽子财税、监管收紧政策的一环，持续干扰企业经营规划。
“商业与资产金融经纪行业是市场企业信心的实时晴雨表。联邦预算出台的此项及其他新政，已经直接引发资本收缩、实业投资降温。”
AFIA 首席执行官 Diane Tate 则表示，政府管控的这一赛道长期以来拥有完善严密的监管约束。
“该市场运行多年，在清晰监管框架下运作成熟、秩序稳定。SMSF 本身设有资产持有上限，这类借贷工具主要供澳洲民众合理分散退休储蓄配置。”
经纪人担忧客户失去核心财富增值工具
经纪人表示，新政对依靠 LRBA 配置房产养老资产的客户冲击最大 —— 这类客户无需全额动用养老金账户余额即可购置物业。
The Mortgage Agency 负责人 Tony Xia 称，LRBA 业务早已成为公司营收与业务储备的重要板块，联邦预算初稿公布后相关咨询量更是大幅上涨。
“SMSF 借贷业务占公司总营收约 8%，预算出台前我们正稳步拓展该业务、咨询需求旺盛；预算发布后咨询量进一步激增。
但此次禁令出台，大批投资者将被迫离场，公司业务也会遭受重创。”
他反驳政府提出的 “LRBA 行业缺乏风险约束” 论调，指出放贷机构早已设置完备的还款能力、流动性风控机制。
“我认为政府此次决策存在重大偏差。官方自己也承认 SMSF 借贷整体市场份额很小，各大放贷机构早已搭建完善风控缓冲，例如利率缓冲、放款后流动性持有要求等。
任何投资都存在风险，本次监管收紧力度过于严苛。”
GSC Finance 合伙人兼资深经纪人 Matt Turner 表示，LRBA 是大量客户长期财富规划的核心工具，新规将压缩经纪人可提供的养老资产配置方案。
“新政大幅削弱我们通过信贷工具为客户统筹整体财富规划的能力。此前民众普遍青睐该模式：无需耗尽全部养老金现金，搭配杠杆购置房产。
我担心，政策看似为首次置业群体营造公平环境，实则抬高普通投资者入场门槛，进一步拉大社会财富差距。”
Turner 预判，部分养老金基金将彻底放弃住宅物业投资；剩余有意购房者，只能大幅提高自有资金投入，完全放弃杠杆。
“该政策会迫使 SMSF 撤出房产投资赛道，或是迫使客户大幅动用养老金余额全款购房，不再采用‘自有资金 + 贷款’的配置模式。”
他最担忧存量投资者与新进民众之间形成巨大公平鸿沟。
“新政制造了前所未有的财富分化。已通过杠杆购房的存量投资者将持续享受政策红利，而尚未入场的民众彻底失去同等投资渠道。
叠加住宅负扣税实施祖父条款，当前市场竞争环境对有志积累资产的澳洲民众极度失衡。”
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