布里斯班投资客转向高租金区，公寓和低价独立屋成新目标

在房产税改和房价降温的双重影响下，布里斯班投资者的选房逻辑正在改变。过去，许多买家愿意接受短期亏损，押注长期资本增值；如今，随着负扣税和资本利得税优惠调整，现金流和租金回报率变得更重要。

Fortitude Valley区Arthur St 46号10室公寓目前挂牌出售，报价超过104.5万澳元。该区租金回报率仍约为5%。

PropTrack数据显示，大布里斯班地区租金回报率最高的公寓市场集中在内城区。Brisbane City公寓毛租金回报率达5.2%，销售中位价为76万澳元，周租金中位数为790澳元。Fortitude Valley和Spring Hill均为4.8%，South Brisbane和Woolloongabba均为4.6%。

独立屋方面，高回报区域多位于房价较低的外围或岛屿市场。Russell Island独立屋毛租金回报率最高，达到5.3%，销售中位价50万澳元，周租金中位数450澳元。Macleay Island为4.7%，Coochiemudlo Island为4.6%，Toogoolawah为4.5%，Laidley North为4.4%。

Russell Island区Mark Rd 22号的这栋房屋挂牌价为62.5万澳元，该区租金回报率达到5.3%。

REA Group高级经济学家Anne Flaherty表示，税改会让投资者减少对税务优惠的依赖，转而更关注租金收入。改革后，持有亏损投资房的税务优势下降，而押注长期资本增值的投资者，未来出售时也可能面临更高资本利得税账单。

她指出，大约一半房产投资者并没有使用负扣税，因此投资者不会全部退出市场。但买家构成可能发生变化：更活跃的可能是已有财富积累、希望用现有资金获得稳定收入的年长投资者，而不是依赖工资收入和负扣税的年轻投资者。

REA Group高级经济学家Anne Flaherty。

Flaherty表示，独立屋高回报区通常位于偏远地区或城市外围，房价较低，使租金与房价之间的比例更高。公寓市场则不同，租金回报率最高的区域集中在布里斯班内城，因为当地租赁供应紧张，租金快速上涨，而公寓价格仍相对可负担。

Brisbane City的George St 151号大楼内，一套公寓正在市场上出售，报价超过140万澳元。布里斯班中央商务区的公寓仍能为投资者带来较高租金回报率。

Hotspotting主管Tim Graham表示，随着布里斯班外围独立屋价格升至几年前难以想象的水平，投资者开始重新关注公寓。布里斯班、Logan、Ipswich和Moreton Bay的公寓市场，正受到可负担性压力、较高租金回报和极低空置率支撑。

Graham认为，布里斯班内城区仍有吸引力，尤其是靠近就业中心、交通项目和生活配套的公寓。奥运场馆、Cross River Rail及其他交通改善项目，也在强化长期租赁需求。

Property Investment Professionals of Australia的Cate Bakos表示，昆州投资市场仍活跃，但大布里斯班和偏远地区之间已经出现分化。Rockhampton和Toowoomba等区域中心租金回报率超过5%，基础设施项目也在支撑需求。

房地产：Toowoomba地区Laidley North的Crosby Court 1号房屋挂牌出售，报价超过76万澳元。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，联邦预算案公布后一个月，投资者参与度曾下降，但随后有所恢复。最近四周录得166名投资者买家，高于截至6月27日四周内的149名。不过她提醒，投资者占比上升也可能是因为自住买家更疲弱，并不代表投资需求已经强劲反弹。