Bluestone Home Loans 表示，监管规则调整、投资者策略转变以及居民偿债压力攀升正在重塑信贷行业格局，而影响最为深远的市场裂痕才刚刚显现。
本周二（7 月 28 日），Bluestone Home Loans 在悉尼举办媒体沟通会，公司高管团队剖析正在改变信贷需求格局的核心市场趋势与借款人行为变化。
Bluestone 首席商务官 Tony MacRae 率先指出，过去三年，这家贷款机构主动告别主流房贷业务赛道，重新回归特色专业放贷的本源定位。
“三年前我们启动战略调整，我认为后疫情时代资金成本低廉时期，绝大多数非银行金融机构迷失定位，纷纷涌入主流房贷市场。” 他说道。
但 Bluestone 选择主动抵制这一潮流，着力重建自身特色专业贷款业务优势。
“战略第一阶段，我们着力巩固业内领先的合作关系与服务能力。” 他介绍。三年前，Bluestone 关停自营直销渠道，全面聚焦房贷经纪人渠道开展业务。
MacRae 称，目前 Bluestone 已经成长为市场规模最大的非银行非标贷款机构，占据该细分市场约 21% 份额。26 财年末，公司新增贷款投放年化规模达到 90 亿澳元；对比三年前仅 24 亿澳元，去年投放规模为 45 亿澳元。
数字化、人工智能与贷款审批能力建设
展望未来，MacRae 表示随着业务规模持续扩张，Bluestone 将大力依托科技手段维持服务水准。
“我们即将正式上线全新贷款发起系统，大量原先依靠人工操作的业务流程将实现自动化。”
“平台还将嵌入人工智能工具，进一步推进流程自动化，搭建更完善的核验制衡机制，不再单纯依赖人工审核。”
SMSF 有限追索贷款禁令引发 “45 天冲刺窗口期”
会上重点讨论的议题之一：自 8 月 10 日起，澳洲将禁止自管理退休金基金（SMSF）新设住宅物业有限追索贷款安排（LRBA）。
MacRae 表示，市场正迎来最后的 45 天冲刺期，大量交易赶在禁令落地前完成。同时他确认，禁令生效后，Bluestone 仍会承接存量 LRBA 业务的转贷需求。
受政策截止日期带动的新增业务体量目前依旧有限，仅处于两位数增长区间。
特色分销业务负责人 Richard Chesworth 厘清了借款人合规操作的时间边界，避免触碰监管红线。
“买卖双方需要在 8 月 9 日或之前签署具备法律约束力的购房合同。”
他提到市场部分渠道存在信息误传：不少人以为贷款审批必须在 8 月 10 日前完成。实际上部分房产交割周期长达 6 至 18 个月，该说法并不完全准确。
“风险点在于：即便拿到预批函，如果购房合同、受托人信息或是 SMSF 信托契约存在瑕疵，后续依旧会产生纠纷。”
他呼吁房贷经纪人、理财规划师协同律师密切配合，确保信托架构合规、文件签署规范。债务报告出具之后，购房相关合同条款将无法修改。
存量转贷市场竞争，谨防 “强行适配业务” 乱象
除交割时限相关交易外，Bluestone 也在预判禁令落地之后 LRBA 市场的发展走向。
“转贷市场值得持续观察，未来可能出现贷款机构洗牌整合，部分机构选择退出赛道。”Chesworth 谈到。从历史情况来看，LRBA 存量转贷需求长期未能得到充分满足。
“很多从业者会想方设法强行拼凑方案、削足适履促成交易，长期购置物业的项目中这类情况尤为突出，大家难以预判长期市场走势。”
投资者策略转向，与首次置业买家形成竞争
尽管市场变革节奏带来诸多不确定性，MacRae 对房产投资者的适应能力仍持乐观态度。
“我依旧看好投资者，他们会寻找新的公司架构、信托方案，开辟全新投资路径。”
投资者会自然调整策略：转向低价、高租金回报率区域，或是新建住宅项目，而新建住宅本就是首次置业者的核心选择领域。
受投资者持续追捧新建项目影响，开发商已经开始调整销售策略。
“开发商削减广告投放预算，因为大量投资者主动排队认购新建楼盘，未来这类现象会愈发普遍。”
ATO 欠税、利息不可抵税规则落地，偿债压力持续攀升
Bluestone 非标贷款主管 Aaron Taylor 提醒，市场目光聚焦 SMSF 相关风险，容易忽视另一项更大隐患：居民与企业拖欠澳洲税务局（ATO）的债务规模持续扩大。
“SMSF 住宅投资贷款仅占市场很小一部分，全社会数十亿澳元规模的 ATO 欠税，税务局目前正在强力追缴。”
最新利息抵扣政策调整，进一步加重背负大额税务欠款企业的负担。
“去年 ATO 出台新规，税务欠款产生的利息不再允许税前抵扣。一家企业如果存在 100 万澳元欠税，需要承担 11%–12% 的债务利息。”
这笔利息开支无法用于税务抵扣，持续侵蚀企业现金流，相关客户的财务压力不断累积。
这一现象也折射出家庭与中小企业普遍承压。
“全国各地出现房贷压力的借款人数量持续上涨。”Taylor 表示，“当前大约 30% 的业主面临还贷压力；企业主与自雇人士压力更高。”
市场仍存在进一步加息可能性，他警示：“一旦再度加息，房贷压力或将攀升至近十年未见的水平。”
“大量客户仍需要经纪人提供融资支持，当中蕴藏业务机会。”
当前周期下，Bluestone 看好非银行机构赛道优势
被问及本轮趋势中银行与非银行机构发展前景对比时，MacRae 直言更看好非银行机构。
居民收入来源、收入架构日趋多元化，市场更青睐政策灵活的放贷机构，传统银行审批标准僵化，难以适配市场变化。
“联邦预算出台之前，各大银行在信托贷款、投资房贷业务上已经承压。”
“银行艰难应对各类限制政策的同时，非银行机构，特别是 Bluestone，得以填补市场供给缺口。”
多家银行收缩信托类贷款业务，同时在偿债能力测算模型中取消负扣税加计项，大量客户需求随之流向非银行放贷机构。
“部分机构过早收紧业务标准，但现实是相关税务改革要到 2027 年 7 月 1 日才正式生效，对现金流形成实质冲击还要更晚。”
“银行持续退出相关赛道，但客户融资需求并不会消失，他们需要找到合适的放贷渠道。我们认为自身能够以更加灵活的标准评估这类借款人。”
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