尽管澳大利亚审慎监管局（APRA）针对高风险贷款出台收紧政策，但随着三位雄心勃勃的银行首席执行官加大力度与市场领导者澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank）竞争，2026 年澳大利亚住房贷款预计将增长 6%。

分析师表示，APRA 的新贷款限额政策对市场的约束作用有限；由于住房需求持续旺盛，过去 12 个月的增长态势有望重现。

分析师预测 2026 年住房贷款将增长 6%。图片来源：史蒂文・西沃特（Steven Siewert）

摩根士丹利（Morgan Stanley）银行业分析师理查德・怀尔斯（Richard Wiles）坚持其对明年住房贷款增长 6% 的预测，淡化了市场对 APRA 新限额政策潜在影响的担忧。

根据 APRA 周五发布的数据，过去 12 个月澳大利亚住房抵押贷款增长 6.3%，截至 10 月底总额达 2.39 万亿澳元；明年 6% 的增长预测与这一水平相近。

过去一年，房地产投资者贷款增长 7.2%，规模达 7728 亿澳元。澳大利亚统计局（ABS）近期数据显示，三季度新增投资者贷款创下近 400 亿澳元的纪录，仅三个月内增幅就达 18%。

这家审慎监管机构于周四告知银行，向债务收入比（DTI）超过 6 倍的借款人发放的住房贷款，占新增贷款的比例不得超过 20%。由于投资者通常持有多笔抵押贷款，因此更有可能触及 DTI 限额。但 APRA 设定的限额远高于当前放贷水平，因此该举措预计不会抑制信贷增长。

“我们认为，高债务收入比（DTI）限额不会迫使银行大幅改变放贷标准或限制抵押贷款增长，” 怀尔斯向客户表示。

Domain 研究与经济学主管尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）对此表示认同，她指出，该限额目前对大多数贷款机构不具有约束力，因此 “短期内不会改变大多数购房者的借贷能力或信贷获取渠道，包括通常贷款比例低于 DTI 阈值的首次购房者”。

“它只是建立了一种机制，若未来高风险贷款加速增长，可自动放缓相关放贷，” 鲍威尔说。

目前全行业高债务收入比住房贷款约占总贷款的 5%。

怀尔斯表示，2026 年房贷和企业贷款领域的竞争将持续加剧。在 APRA 宣布新规后不久的简报会上，这位资深分析师预测，CBA 将保住市场领先地位，但这家澳大利亚最大银行与其三大主要竞争对手之间的差距将缩小。

根据 APRA 周五发布的数据，过去 12 个月，CBA 的房贷市场份额稳定在 25.37%；其他三大银行的市场份额均出现下滑，而麦格理银行（Macquarie）的份额增长 89 个基点，至 6.57%。

“这三家银行都希望在房贷业务上做得更好，尤其是自营房贷（proprietary mortgages）。它们还希望在存款业务上提升表现，因此具备了成为更有力竞争者的条件，” 怀尔斯说。

西太平洋银行（Westpac）首席经济学家露西・埃利斯（Luci Ellis）同意 APRA 实施新房贷限额的举措具有预防性，并指出银行距离触及限额仍有较大空间。

但埃利斯表示，APRA 的前瞻性举措可能会减轻澳大利亚储备银行（RBA）应对房地产市场过热的压力。本周超预期的通胀数据打破了近期降息的希望，目前越来越多的经济学家预测明年将加息。

“宏观审慎工具的提前出台，有助于避免出现‘房地产市场过热需要比当前更紧缩的货币政策’的论调，” 埃利斯说。

“不公平的竞争环境”

然而，并非所有人都支持 APRA 的新规则。

澳大利亚金融经纪商协会（Finance Brokers Association of Australia）合规专家大卫・卡森（David Carson）称其为 “非常粗糙的工具”，将给借款人带来不公平的竞争环境。

“目前澳大利亚全国房产中位价逼近 90 万澳元，这些规则无疑将对那些想进入市场或想换房但没有充足资产的人造成最严重的冲击，” 卡森说。

他表示，规则没有考虑借款人的个体情况，包括未来薪资增长和支出管理能力。

“显而易见的问题是，银行将如何确定能获得 20% 高 DTI 贷款额度的‘幸运儿’？银行将如何选择这部分借款人？” 卡森说。

Canstar 数据洞察总监莎莉・廷德尔（Sally Tindall）表示，计划在未来几个月申请房贷的人应立即评估自身财务状况，“如果你的贷款额接近收入的 6 倍，预计银行会采取更保守的审批态度”。

“创纪录的贷款额度和激增的投资者活动已释放警告信号，” 她说，“RBA 近期的降息举措无疑火上浇油，而 APRA 显然不希望市场过热。”