在数据中心成为投资热点之前，追逐 “数字基础设施” 高回报的私募资本，曾争相竞购州政府持有的土地与机动车注册处资产。
Every land and property transaction in Victoria goes through the Aware-owned registry.
维多利亚州每一笔土地及房产交易，都必须通过 Aware Super 旗下的这一注册处完成。
2017 年至 2021 年间，澳大利亚多州政府推动此类记录管理类业务私有化，相关拍卖竞争异常激烈，出价倍数高达 earnings 的 30 倍，与近期数据中心交易的估值水平相当。麦格理集团（Macquarie）及多数大型养老金基金均参与了这一波收购热潮。
如今，部分早期买家已开始考虑套现离场 —— 管理资产规模超 2000 亿澳元的 Aware Super 便是其中之一。
据《Street Talk》获悉，由马克・赫克托（Mark Hector）领导的 Aware Super 基础设施团队，已委托 Barrenjoey Capital Partners 对 Secure Electronic Registries Victoria（SERV，前身为 Victorian Land Registry）开展战略评估。该机构承载着维多利亚州近 160 年的所有土地及房产交易记录，目前年均处理逾 100 万笔交易，并向客户提供历史数据及增值数据服务，是维多利亚州经济运转的关键支撑环节。
2018 年，Aware Super 以 28.6 亿澳元从维多利亚州政府手中收购了该业务，获得为期 40 年的特许经营权，当时支付的估值倍数高达 earnings 的 26 至 30 倍，令人瞩目。这一报价成功击败了包括麦格理牵头的联合体（成员含加拿大 PSP Investments 及 Australian Retirement Trust，当时名为 Sunsuper）在内的竞争对手。
经典数字基础设施资产
战略评估通常意味着受托投行将探索所有能最大化 SERV 回报的方案，但多位消息人士向《Street Talk》透露，即便在评估初期，Aware Super 的首选方案仍是出售该注册处 50% 的股权。
“Aware Super 不对市场猜测发表评论。我们会定期探索符合成员长期利益的机会，并将继续作为 SERV 的长期投资者。” 该基金发言人表示。
若 Aware Super 如预期启动拍卖流程，这将是过去十年间澳大利亚私有化的注册处资产中，首笔大规模所有权变更交易。
去年，伦敦国民西敏寺银行（NatWest）拟出售新南威尔士州土地注册服务机构（NSW Land Registry Services）20% 股权，但未吸引到太多外部投资者兴趣。最终如《Street Talk》此前披露，该股权由现有投资者 ——Aware Super、麦格理基础设施基金（Macquarie’s The Infrastructure Fund）及莫里森澳大利亚公用事业信托（Morrison’s Utilities Trust of Australia）通过优先认购权收购。
南澳大利亚州的对应机构 Land Services SA 则由麦格理集团持有。
注册处类资产之所以受到基础设施投资者的青睐，核心原因在于其高达 80% 的息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率 —— 这类业务依托政府特许经营权形成天然垄断，业务稳定性强，且通过数据增值服务（如向律师、产权转让师、规划师提供土地信息证明）可持续拓展收入来源，例如 SERV 通过 Landata® 平台每年向维多利亚州各地方政府、相关从业者及个人流转近 40 万份产权证明，为房产交易及项目审批提供关键支持。
值得注意的是，维多利亚州的土地注册业务与州政府税收体系紧密关联，注册处提供的土地估值数据（包括场地价值 SV 与资本改良价值 CIV），是州税务局计算土地税、空置住宅土地税及意外收益税的核心依据，进一步强化了其业务的不可替代性。
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