ware Super 提前布局悉尼写字楼市场复苏

行业养老巨头 Aware Super 正提前进入悉尼复苏中的写字楼市场，以2.26亿澳元收购了 Market Street 大楼的半数权益。该大楼是 Future Fund、企业监管机构及 Westfield 商场所有者 Scentre 的所在地。

近年来，随着利率飙升，CBD 写字楼市场的资产价格遭受重创，但在过去一年中，随着价值企稳，机构投资者已开始重新表现出对该行业的兴趣。

其中，Aware Super 一年前就已表示开始考虑在澳大利亚写字楼市场进行机会性投资。该策略现已落地，以50%的权益投资 100 Market Street——一栋10层、拥有超过2.8万平方米空间的建筑，与 Westfield Sydney 购物中心相连。

Aware Super 房产部门负责人 Alek Misev 在声明中表示：”100 Market Street 的投资也反映了我们对悉尼 CBD 写字楼市场长期实力的持续信心，我们仍能看到投资于高品质机构级资产的机会，这些资产拥有强劲的租户需求和持久的基本面。”

此次收购将通过该养老基金的本地房产平台 Aware Real Estate 持有，其投资组合约25亿澳元，涵盖写字楼、工业、零售及租赁住房。

尽管这家规模达2450亿澳元的养老基金正在稳步扩大其本地房产版图，但它也在积极向全球市场扩张，预计最终将持有超过一半的房产投资。在其最新的海外交易中，就在本月，Aware Super 与 Macquarie 旗下的一家欧洲住房提供商合作，投资了一个德国学生公寓项目，目标投资组合投资容量达17亿澳元或更多。

由 Cushman & Wakefield 的 Josh Cullen 和 Knight Frank 的 Rob Sewell 撮合的 Market Street 交易，以约6.5%的资本化率（类似于投资收益率）成交。

这一指标与商业地产价值呈反向变动，将受到市场分析师和投资者的密切关注。在2022年市场中期的巅峰时期，优质 CBD 写字楼的收益率在4.25%至4.5%之间。

市场跌幅之大可见一斑：2026年的这笔交易与该大楼2018年的价值相去甚远，当时其所有者 Blackstone 将整栋大楼以6.83亿澳元出售给香港上市的 Link REIT。表面上看，这位香港投资者以约七年前价值的33%折扣出售了其半数权益。

作为共同所有者，Link REIT 将保留对该大楼的管理角色。早在2019年，这笔交易代表了这位香港投资者首次进军香港和中国大陆以外的商业地产。此次，Link REIT 表示，减持将有助于为其修订后的战略提供资金，即削减海外写字楼投资。

其执行董事兼首席投资官 John Saunders 表示：”我们正回归本源，专注于我们在亚太地区持有和管理零售资产的优势。”

去年，Link REIT 曾出价15亿澳元竞购 Lendlease 基金持有的购物中心权益，但最终未能成功。

尽管以低于市场峰值的价格成交，但 Market Street 交易加入了越来越多大额交易的行列，显示出投资者对悉尼写字楼市场的信心正在复苏。

今年早些时候，新加坡上市投资信托 OUE REIT 收购了悉尼最高写字楼——价值18亿澳元的 Salesforce Tower——近20%的权益；而去年年底，本地上市基金管理公司 GPT Group 以8.6亿澳元收购了悉尼最著名的企业地址之一 Grosvenor Place 的半数权益。