受中东局势引发的建筑成本激增以及高利率导致的增长放缓影响，澳洲两大上市住 宅开发商 Stockland 和 Mirvac 的利润预期遭遇冲击。
近期，多家知名投行分析师纷纷下调了两家公司的评级及盈利目标，引发市场高度 关注。
花旗（Citi）分析师已将 Stockland 和 Mirvac 的评级从“买入”降至“中性”。
分 析师指出，尽管这两家澳洲证券交易所（ASX）上市巨头今年的利润率尚有保障， 但今明两年累计高达18%的成本增长，将对2027财年及其后的盈利表现产生深远冲击。
中东冲突推高了钢材、水泥和油漆的价格，这不仅影响了上市地产公司的投资者， 也影响了渴望置业的首房置业者。图片来源：Louie Douvis
由 Suraj Nebhani 领导的花旗分析团队表示，虽然目前贷款限制尚不严重，但不 断攀升的成本正挤压开发商的利润空间。
预计在2026年期间，全澳开发商的销售将逐步放缓，到了2027财年，全澳范围内的 定价可能会出现1%至5%的跌幅，从而对盈利造成负面波动。
目前的成本压力主要源于中东冲突引发的产品附加费，部分建材价格增幅已达10% 至15%。
这种成本拖累正通过供应链波及至地产投资者和普通置业者。
尽管由于移 民潮和供应短缺带来的强劲需求，2027财年的房价跌幅可能仅为1%至2%，但行业整 体已步入调整期。
在二级市场上，这两家巨头的表现也不尽如人意。
Mirvac 的股价今年已重挫逾 15%，跌幅超过了基准 S&P/ASX 200 A-REIT 指数；而 Stockland 的表现更显疲 软，自年初以来跌幅已近30%。
另一家投行 Barrenjoey 的分析师也持悲观态度。由 Ben Brayshaw 领导的团队表 示，今年建筑成本已飙升9%至11%，叠加借贷能力下降的现状，预计未来两年的每 股经营收益可能减少多达7%。
虽然该机构认为目前这两家公司的估值仍具吸引力，维持了“增持”评级，但仍下调 了其12个月的目标股价。
此外，分析师普遍预计澳洲储备银行（RBA）年内将继续加息两次，将现金利率推 高至4.6%。
在成本和融资环境的双重压力下，公寓市场的处境比独立房更加艰难。
Barrenjoey 的分析显示，今年房地套餐（house-and-land packages）的建筑成本 通胀率为9%，而由于混凝土、模板等原材料需求更大且产能紧张，公寓项目的成本 通胀率高达11%。
相较之下，木材在房地套餐中占比更高且供应充裕，且小规模分包商破产的风险在 公寓项目中也表现得更为突出。
针对未来的市场演变，花旗分析师指出，由于 Mirvac 的公寓项目储备较多且开发 周期长，其面临的疲软期可能比 Stockland 更加持久。
除了这两大巨头，花旗还将主要面向养老减房群体的开发商 Lifestyle Communities 的评级下调至“中性”。
尽管该公司重申其战略稳健，但分析师认为高 昂的建筑成本抵消了潜在的并购利好，短期盈利复苏前景仍不明朗。
与此同时，分析师对 Gemlife Communities 和 Ingenia Communities 两家土地租 赁开发商仍保持“买入”评级。
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