澳5%首付计划“翻车”？！超8成房产10个月贬值近$10万，更可怕的是…

Albanese政府原本旨在帮助墨尔本首次置业者的措施，如今却让不少买家陷入困境——他们所购房产的价值，最高已比买入价低了96,000澳元。

自10月以来，数以万计符合澳洲政府5%首付计划资格的墨尔本房产已经贬值。图片：Jake Nowakowski。

最新分析发现，超过3万套符合澳洲政府5%首付计划的房产，在短短10个月内贬值五位数。

房地产研究平台SuburbData发布的报告估计，约85%的符合计划房产，在去年10月至今年8月底间的中位价下跌了7965澳元至96,722澳元。与此同时，整体市场也面临压力。

去年10月，澳洲总理Anthony Albanese领导的政府将该计划在墨尔本的房价上限提高至950,000澳元，同时取消首次置业者人数上限和收入门槛。

此后，近半数符合计划资格的墨尔本房产，房价跌幅已超过买家最初支付的5%首付；按每个地址计算，平均损失为59,284澳元。

澳联储预计将在下周议息会议上加息。对于使用该计划的首次置业者，以及已经在偿还房贷方面举步维艰的人来说，进一步增加的财务压力可能带来意外冲击。

SuburbData主管兼房地产分析师Jeremy Sheppard表示，尽管与其他州首府相比，墨尔本有最多面临负资产风险的房产，但预计当地房价未来会复苏。

这套Doncaster公寓以565,000澳元售出。Doncaster是Manningham西区的郊区之一，而Manningham西区是墨尔本在5%首付计划下房产损失最高的地区。

报告指出，Manningham西区包括Bulleen、Doncaster、Templestowe和Templestowe Lower，是该计划中房产贬值最大的地区，平均贬值96,722澳元。

Stonnington西区、Glen Eira、Boroondara和Dandenong的贬值也较大。

SuburbData主管Jeremy Sheppard警告，利率再次上调可能令部分房主难以支撑，甚至推高房贷违约数量。

他说，该计划在去年10月扩大后，首次置业者的房价被推高，但政府5月推出的房产税改又令房价下跌，这正是该计划的一大问题。

“这一连串变化发生在利率持续上升的时期，5月前就已经承诺参加该计划的首次置业者，如今承受了负资产最严重的后果，这有点不公平。”

Canstar.com.au数据洞察主管Sally Tindall表示，难以偿还房贷的人应尽快致电银行，这一点很重要。

这套Windsor公寓以470,000澳元易手。它与Armadale、Prahran、Toorak以及部分South Yarra一样，位于Stonnington西区；该区是5%首付计划下房产损失第二高的地区。

联邦住房部长Claire O’Neil的一名发言人表示，该计划已经帮助28万名首次置业者购房，并为他们节省了23亿澳元的贷款人房贷保险费用。

到目前为止，只有15起索赔获赔，占总数不到0.01%。自去年10月该计划扩大以来，更是一宗也没有。

“没有这项计划，许多首次置业者根本无法进入市场。”

金融比较及专家评级网站Canstar.com.au的数据洞察主管Sally Tindall表示，只支付5%首付的买家，陷入负资产的风险远高于拥有更多房屋净值的人。

所谓负资产，是指贷款余额超过住宅当前市场价值。

“疫情前趁利率较低买房的借款人和较近期的借款人，即使已按预期作出预算，在澳联储于2月、3月和5月加息时仍会受到冲击。”

在5%首付计划下购入的房产中，房价上涨的墨尔本地区包括Bayside、Darebin南区和墨尔本CBD。图片：Ian Currie。

艾博年政府在2025年把5%计划针对墨尔本买家的房价上限提高至950,000澳元。图片：NewsWire/Martin Ollman。

她引用四大行的数据说，约13%的澳洲借款人只偿还房贷最低还款额，也没有抵销账户这类缓冲。

“如果利率上升，这批买家将最难应对。”

“真正的问题只在于你是否付不起房贷。只要你继续还款，把每一笔闲钱存进抵销账户，或用来额外偿还房贷，就应该有机会逐步走出目前的财务困境，并希望重新具备再融资的条件。”

“当然，前提是你能持续偿还房贷；从某种程度上说，未来房价如何变化也会影响结果。”

Tindall表示，银行在批准贷款前，通常会审查潜在借款人的财务状况，确认即使利率上升3个百分点，他们也有能力偿还房贷。

Eastern Property Advocates创始人兼主管Amir Sharifi表示，尽管5%计划的上限是950,000澳元，买家也不应仅仅因为上限存在就花到这个数。

Eastern Property Advocates创始人兼主管Amir Sharifi建议，使用5%计划的人应把950,000澳元当作支出上限，而不是购房目标。

他说，这对计划要孩子的年轻家庭尤其重要，因为养育子女往往会给家庭预算带来大笔额外开支。

“如果房产价值大幅下跌，借款人陷入负资产，他们仍然要偿还贷款。”

“价值下跌不代表他们一定要卖房，但出售房产或再融资可能会更困难。”

Wyndham、Melton和Bacchus Marsh、Tullamarine和Broadmeadows，以及Whittlesea和Wallan等地区，都是使用5%计划的买家人数最多的地区之一。图片：Jake Nowakowski。

虽然自己不是房贷经纪，Sharifi仍建议买家询问贷款机构或经纪：如果利率升高，潜在还款额会是多少；同时也要确认是否需要缴纳业主委员会费用。

“买家还应把地方政府费、保险、日常维护，以及必要的装修或升级费用纳入预算。”

他还建议，房屋交割后留出储蓄缓冲，并定期检查贷款机构是否能提供更优惠的利率。

Sharifi表示，任何房贷还款有困难的人，都应尽早联系贷款机构并寻求建议。

墨尔本一名医生Josh正在考虑利用5%计划购买CBD公寓。他希望买到一套一居室或两居室、带车位的房子。

在墨尔本公立医院工作的医生Josh表示，他考虑用5%计划买一套价格不到600,000澳元的CBD公寓，但也可能转而租房。

Josh表示，他确实想过陷入负资产的可能，但不认为自己目标价位的潜在跌幅会太大。

他说：“我肯定会充分利用抵销账户。另外，我想我会多留一些预算，预备一笔缓冲资金，以防万一。”

5%计划下墨尔本的损失与收益

来源：SuburbData