澳洲30年房产超级周期或结束，未来十年涨幅恐放慢

推动澳洲房价持续上涨30年的超级周期，可能正在走向终点。AMP首席经济学家Shane Oliver认为，利率上升、负担能力恶化、移民增长放缓，以及政府调整房产税优惠，可能共同终结过去几十年的强劲上涨阶段。

Shane Oliver认为，30年房价上涨周期可能正在结束。摄影：Dion Georgopoulos

Cotality数据显示，全国房市已处于艾博年政府2022年执政以来最弱阶段，首府城市房产价值7月下跌0.9%。悉尼下跌1.7%，墨尔本下跌1.4%，主要市场要么放缓，要么已经下跌。

不过，房价仍处高位。全国房产价值只是退回到3月水平，悉尼、布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉的独立屋中位价仍高于100万澳元。

Oliver指出，自上世纪90年代以来，长期利率下行、信贷扩张、税收优惠和人口增长共同推高房价。如今这些支撑因素正在减弱。他预计，未来十年实际房价更可能横向运行，而不是再出现过去那种大幅上涨。

AMP首席经济学家Shane Oliver。摄影：Oscar Colman

Oliver预计，到明年房价可能回落7%。即便如此，澳洲房价仍明显高于长期合理水平。他估算，悉尼房价比长期趋势高41%，布里斯班高65%，墨尔本也高25%。

KPMG首席经济学家Brendan Rynne则认为，住房供应严重短缺最终会支撑房价反弹。他预计全国房价今年下跌1.1%，2027年上涨3.4%；悉尼今年跌4.4%，明年回升3.6%；墨尔本2026年跌5%，2027年升3.3%。

KPMG的Brendan Rynne预计，房价将在2027年恢复上涨。摄影：Eamon Gallagher

Rynne表示，澳洲住房短缺仍然严重，人口增长保持强劲，租房空置率异常低，住房供应远远跟不上需求。因此，即便当前需求走弱，房市仍可能呈现“V形”复苏。