如果买下那套海外别墅，富裕的澳洲人可能会在自己的家庭住宅上，遭遇一笔沉重的税务打击。
【配图说明】巴厘岛一套梦幻般的海边别墅，也可能附带一记税务重击。图片：Getty Images
每逢人们度假归来后不久，税务专家收到的咨询便会迅速增多。很多人都会问：与其每次去巴厘岛住海边别墅、去日本二世古住滑进滑出的雪场公寓、或去托斯卡纳住庄园，不如直接买下一套，然后在那里待更长时间，是否更划算？
对于许多富裕的澳洲人来说，是否购买海外房产这个问题，有着额外的吸引力——回报前景看起来不错，而节税的可能性似乎也同样诱人。
税务专家、HLB Mann Judd 合伙人 Peter Bembrick 表示，每逢假期结束，他的邮箱里都会堆满同一个问题：我该不该买那套海外房产？
无论是托斯卡纳的庄园、法国的城堡，还是日本的滑雪公寓，这些设想都极具诱惑力；回报看上去很可观，税务优化的潜力似乎也很诱人——尤其是在澳洲富裕人口持续增加的背景下，这更像是一项“锦上添花”的好处。
根据 Knight Frank 最新发布的《2025财富报告》，澳洲高净值人群在2024年增长了3.9%，预计到2028年还将进一步增长5.3%。
这正在推动一种“共同主要居所（co-primary resident）”现象的兴起，也就是越来越多澳洲人把一年中的大量时间分配在澳洲本地住所和海外住所之间。
“对于赴澳和离澳人士来说，税务问题仍然是一个热门领域——我休假回来后就看到几笔新的咨询，本周又来了几笔。”Bembrick 说道。
【配图说明】澳洲买家购买托斯卡纳庄园时，可能会遇到税务问题。图片：Getty Images
传统热门地区，如伦敦和法国南部，依然保持强劲吸引力。2025年，澳洲买家已成为伦敦市中心房地产市场的第八大外国买家，而在2023年这一排名还是第十位。
但新兴地区的需求也在上升。
根据 Knight Frank 的数据，法国沃克吕兹（Vaucluse）一块占地62公顷的橄榄园和葡萄园，价格大约为479万澳元。而悉尼 Vaucluse 区的独栋住宅中位价，大约是这个数字的两倍。
【配图说明】法国沃克吕兹的一处葡萄园，价格可能比悉尼 Vaucluse 的独栋住宅中位价还低。图片：Getty Images
美国长岛北福克（North Fork）一处占地21公顷的酒庄和葡萄园，标价为972万澳元。再往上看，新西兰霍克斯湾（Hawke’s Bay）一处52公顷的葡萄园，价格为1690万澳元；而托斯卡纳一处18公顷的有机酒庄，售价则高达1972万澳元。
Knight Frank 全球研究主管合伙人 Liam Bailey 表示：“近年来，我们看到买家已经从纯粹的投资导向，转向更重视生活方式，甚至是生活方式多元化配置。”
“澳洲人对日本和南欧的需求正在增长。比如二世古正在蓬勃发展，这背后既有日元疲软的因素，也有澳洲人希望寻找一个比欧洲阿尔卑斯山更近的滑雪目的地。”
“希腊和葡萄牙的表现，也正在超过传统热门地区。”
“离澳洲更近的巴厘岛，如今也已经发展成一个真正成熟的高端市场。它不再只是普通别墅市场，而是逐渐向高端托管式庄园和品牌住宅方向演进。”
所谓“品牌住宅”，是由世界级酒店品牌管理的私人超豪华住宅，例如四季和莱佛士，业主可长期享受五星级服务，包括安保、礼宾服务以及酒店配套设施。
“严苛”的税务打击
但随着越来越多澳洲人开始考虑海外房地产，Bembrick 指出，许多人向往的“双主居生活”往往会撞上一项鲜为人知的立法变化，而这项变化已于2020年6月30日正式生效。
根据这项规定，一名澳洲人如果在税务意义上变成非居民，那么其澳洲住房将失去原本完整享有的家庭住宅资本利得税豁免。
“如果你搬到海外，并且在出售澳洲房产时已经是税务非居民，那么你将无法享受家庭住宅豁免。”Bembrick 说。
“这是一项极其糟糕的政策。”他补充说，现行规则中“唯一较大的让步，是对于某些在成为非居民后六年内发生的特定‘人生事件’，会有一项例外豁免。”
“此外，如果一名旅居海外的澳洲人去世，而他离境时间已经超过六年，因此无法适用这项人生事件豁免，那么他的澳洲继承人在日后出售该房产时，也可能面临意想不到的资本利得税负担。”
对于投资房和度假屋而言，资本利得税适用于整个持有期间，而不论持有人在此期间的税务居民身份如何变化。
【配图说明】居住在巴厘岛等地的旅居海外人士，也可能受到资本利得税影响。图片：Getty Images
因此，首要任务应是尽可能提高成本基础，包括装修支出、资本性成本以及符合条件的持有成本，以减少应税资本利得。还要注意的是，在非居民期间，资本利得税折扣会被削减。
“我们已经看到太多旅居海外的澳洲人，因2020年的这项严苛变动而受到严重影响。而实际上，这项政策完全可以用更公平的方式来设计和执行。”Bembrick 说。
假设一个悉尼家庭在20年前以50万澳元买入一套住房。如今，这套作为他们主要居所的房子，价值可能已经涨到400万澳元。
在正常情况下，他们出售这套房产本可以完全免税。
但如果这个家庭后来搬到意大利，取得当地居民身份，并在澳洲税务上变成非居民，然后决定出售悉尼这套房子，那么税局会将整整350万澳元的增值全部视为应税资本利得。
【配图说明】日本二世古正受到澳洲买家追捧，因为它是离家更近的海外滑雪置业目的地。图片：Getty Images
Bembrick 说：“在这种情况下，澳洲税务局不会承认你过去20年一直住在这套自住房里的事实。”
“税局基本上会把你的成本起点重新拉回到20年前的买入价。没有家庭住宅豁免，整笔增值对应的应缴税额将会非常惊人。”
意大利的固定税制，正是吸引许多高收入人群的重要原因之一，因为他们只需对海外收入支付固定的年度税额。
类似地，希腊的非本国居民税制（non-domicile program）也规定，个人可在15年内按每年10万欧元（约16.7万澳元）的固定税额，对全球收入统一纳税。英国废除自身的非本国居民税制后，希腊因此吸引了更多关注。
一个常见误区是，很多投资者以为，只要自己在海外停留不满183天，就能避免成为澳洲税务非居民。
但 Bembrick 警告称，税务居民身份的判定远比这复杂，也更具主观性。澳洲税法中涉及四项不同测试；而根据人们迁往国家的不同，还可能需要适用双重征税协定中的“冲突裁定规则”。
如果一个家庭把悉尼的房子出租出去，然后自己搬进意大利的一套别墅中居住，澳洲税务局就可能主张：他们在澳洲已经没有可供永久居住的住房了。
“如果他们显然在澳洲待的时间比在意大利更多，那么他们继续被认定为澳洲税务居民的可能性就更高。”
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