澳洲房价下跌租金却上涨，首次置业者买房更难了

澳洲住房市场正出现一种矛盾局面：房价开始下跌，但租金继续上涨，首次置业者并没有因此变得更轻松。相反，高租金正在侵蚀存款能力，高利率压低借贷额度，税改又让投资者和买家同时转向观望。

新房供应持续不足，导致租赁空置率长期处于历史低位。

多数郊区可租房源有限，房东在空置风险极低的情况下继续上调租金。房价回落原本可能给首次置业者带来机会，但租金上涨正在抵消这一利好。

房产分析师预计，随着私人投资者应对负扣税和资本利得税改革，以及借贷成本上升，未来数月租金仍可能继续承压上行。

Eda Property创始人Cavallo表示，市场此前担忧预算调整会推高租金，如今这种压力已经开始显现，不少正在攒首付的年轻买家被迫打乱计划。

目前全澳租金同比上涨约8%。SQM Research董事总经理Louis Christopher指出，多数首府城市空置率仍维持在约1%的低位，租赁供应远远跟不上需求，市场整体异常紧张。

Image Property董事总经理Davis认为，负扣税与资本利得税调整抑制了投资者活跃度，但租房刚需并没有同步减少。投资者退场后，出租房供应压力加大，最终成本往往转嫁给租客，租金上涨趋势因此更加明确。

租金上涨也正在影响通胀。租金在CPI中的权重达到6.6%，已成为澳洲通胀的重要推动因素之一。与此同时，房价却在下跌。

Cotality数据显示，6月澳洲房价环比下跌0.4%，为2022年以来最大月度跌幅，悉尼和墨尔本领跌。Morgan Stanley等机构预计，房价从峰值到谷底累计跌幅可能达到10%。

但房价下跌并没有带动首次置业者大举入场。Aussie Home Loans数据显示，预算案公布后，首房贷款申请量下降超过两成。原因在于，买家面对的不只是房价，还包括更高利率、更严贷款审核和持续上涨的生活成本。

此次税改仅对新房保留负扣税优惠，也让投资市场出现新的结构变化。资金实力较强的资深投资者，可能依靠既有资产组合和更高自有资金继续留在市场，而新晋投资者则更难进入。

房产分析师Cameron Kusher认为，新投资者未来可能不再把资本增值作为首要目标，而会更加关注租金回报。购买存量房需要更多自有资金，未来出售时也可能承担更高资本利得税负担。

在这种背景下，私人住宅投资者继续退场的概率上升。仅靠新建住房的负扣税优惠，未必能吸引足够投资者补上出租房供应缺口。若供应不足持续存在，租金压力可能继续加重，而商业地产则可能成为本轮税改中的相对受益方。