继 Vital Healthcare Property Trust 宣布将对这家规模 13 亿澳元的集团实施内部管理后，有消息称，其他澳大利亚上市房地产投资信托基金（REITs）正纷纷效仿，计划将管理层收归自营，与上市母公司切断关联。
DataRoom 获悉，至少有一只表现不佳、由外部机构控制的澳洲 REITs，其投资者正拟定一项提案 —— 用一支精心挑选的新团队替换现有外部管理人。
若此举成功，这些信托基金每年可节省数亿澳元的运营管理费（这笔费用原本需支付给母公司）。尽管目前尚不清楚具体涉及哪只或哪些基金，但消息人士表示，表现不佳的外部管理型基金都在考虑这一举措。
Centuria Office REIT 今年涨幅为 2%，但五年内累计下跌 48%；而由 HMC Capital 管理的两只上市基金同样表现疲软。
Healthco Healthcare and Wellness REIT（已倒闭的医院运营商 Healthscope 的业主）今年下跌 37%，DigiCo Infrastructure REIT 则下跌 46%。
上一家实施内部管理的澳洲上市 REITs 是 Bunnings 的业主 BWP Trust，该公司通过向珀斯综合企业 Wesfarmers 支付 1.426 亿澳元，终止了双方的管理协议。
多年来，澳洲 REITs 对内部化管理的意愿随房地产周期波动。
在市场繁荣、资产估值高涨的时期，房地产管理人总会重新搭建外部管理型 REITs 结构，并推动其在澳大利亚证券交易所（ASX）上市，这种模式似乎注定会反复上演。
房地产基金内部化管理的知名案例包括：GPT Group 于 2005 年与管理人联实集团（Lendlease）切断关联；购物中心巨头西田集团（Westfield Group）曾设有上市卫星基金，后重组业务结构，其国际业务部门随后被出售。
澳大利亚工业地产巨头古德曼集团（Goodman Group）旗下的新西兰上市卫星基金，于去年完成了管理层内部化。
上市卫星基金是否继续由外部管理，既取决于业绩表现，也受更广泛的市场力量影响。
机构投资者（尤其是养老金基金）越来越不愿支付外部管理费，转而选择直接管理资产，或通过合资伙伴关系进行投资，而非仅作为被动资本提供者。
然而，内部化交易面临一大关键障碍：外部管理人通常必须同意放弃控制权。
由于管理人通常在基金股东名册中持有大量股份，他们往往拥有否决任何提案的投票权。
另一种新兴趋势是，外部管理人将旗下上市卫星基金私有化。
诸如 Charter Hall 等集团可能会将其上市载体私有化，由大宗投资者收购基金，从而省去上市公司相关的合规成本。
随着 Vital Healthcare 一周前启动 2.2 亿新西兰元（约合 1.9 亿澳元）的融资 —— 作为与当前管理人 Northwest Healthcare Properties 达成协议后、实施内部管理计划的一部分，投资银行家们正着手推进多笔潜在的澳洲上市 REITs 内部化交易。
作为这笔交易（由 DataRoom 率先披露）的一部分，Vital 将为规模 26 亿澳元的 Galaxy 大宗房地产投资组合提供管理服务。该组合由新加坡政府投资公司（GIC）和 Northwest 共同持有，包含原 Healthscope 旗下的多家医院。
此次融资由 Craigs 和 Forsyth Barr 负责牵头。
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