澳洲房价跌势未止，市场或要等到降息信号才会反弹

澳洲房价下跌可能还没有结束。HSBC 澳洲首席经济学家 Paul Bloxham 警告，除非买家和投资者相信澳联储即将降息，否则房地产市场很难真正扭转当前跌势。

Bloxham 表示，澳洲房地产市场已经进入低迷初期。他预计，房价下行压力可能要到明年较晚时候才会逐渐缓解，届时市场才可能开始认真预期澳联储放松利率政策。

房价可能会继续下跌，直到买家确信澳联储将开始降息。摄影：Sitthixay Ditthavong

今年以来，悉尼和墨尔本房价已经下跌超过3%，其他首府城市也出现明显放缓。拍卖清盘率维持在50%或以下，投资者撤退迹象越来越明显。对卖家来说，这意味着房产不再像市场火热时期那样容易成交；对买家来说，则意味着观望情绪正在加强。

房市走弱并不是从加息后才开始。事实上，在澳联储2月重新加息前，房地产市场已经显露放缓迹象。但随后，利率上升、通胀压力反复、伊朗相关地缘政治风险，以及联邦政府计划调整负扣税和资本利得税，都让市场情绪进一步恶化。

Bloxham 认为，房地产市场的关键转折点并不是某一个月房价跌幅缩小，而是市场是否相信利率即将下调。他表示，只要澳联储仍然担心通胀过高，市场就很难恢复信心。当前现金利率为4.35%，澳联储将在9月再次开会，经济学家和金融市场普遍预计短期内将维持不变。

不过，维持不变并不等于降息临近。市场目前认为，明年2月前仍存在再次加息的可能性，而真正降息可能要等到明年年底左右。这意味着高利率对房贷、买家预算和投资回报的压制，还会持续一段时间。

房价下跌本身也会反过来影响经济。Bloxham 指出，当房屋价值缩水时，家庭往往会减少消费，尤其是装修、家具、家电和家居用品等与房地产相关的开支。房价下跌还可能削弱住宅建设活动，而建筑成本和住房相关价格此前一直是通胀的重要组成部分。

从澳联储角度看，房价走弱并不完全是坏消息。如果家庭消费降温、建筑需求下降，通胀压力可能随之缓解。但对房主和投资者而言，这意味着账面财富缩水、再融资压力增加，以及投资回报不确定性上升。

澳洲统计局将公布7月月度通胀数据，租金和住宅建设成本会是重点。6月总体通胀率为3.8%，市场预计7月可能降至3.3%，部分原因是此前电费补贴结束后的基数效应。潜在通胀率预计小幅降至3.5%，但仍高于澳联储目标区间。

因此，澳洲房市目前处在一个尴尬位置：通胀不够低，降息难以启动；利率不下降，买家信心难以恢复；买家继续观望，房价就可能继续承压。真正的反弹，或许要等到市场确信利率周期已经转向。