澳洲房价连跌5个月，财长称只是长期趋势中的“技术性调整”

澳洲房价已经连续5个月下跌，但联邦财政部长Jim Chalmers仍坚持，不能把短期跌势简单归咎于5月预算案中的房产税改革。他表示，财政部建模看的是多年影响，而不是预算公布后几个月的市场波动。

全国各首府城市的房价均已下跌。图片：NewsWire / Gaye Gerard

5月预算案收紧了投资者资本利得税优惠，并把负扣税主要限定在现有投资和新建住房上，目的是引导资金进入新增住房供应，同时减轻首次购房者面对的投资者竞争。财政部此前假设，这些变化会让房价涨幅降低约2%。

但市场实际降温速度更快。Cotality数据显示，澳洲房产中位价8月较3月纪录高点低3.6%，全国首府城市房价均出现下跌。悉尼跌幅最大，自2月峰值以来下跌7.1%；墨尔本和堪培拉8月下跌1.1%，布里斯班下跌1%，阿德莱德和珀斯下跌0.8%，达尔文下跌0.6%，霍巴特下跌0.2%。

联邦财政部长Jim Chalmers坚持其部门的建模结果。图片：NewsWire / Martin Ollman

Chalmers在堪培拉记者会上表示，预算公布前房价和拍卖成交率已经走弱，利率变动和更广泛经济环境都是关键因素。他认为，外界不应根据最初几个月的结果，就对未来几年影响下结论。

他还指出，过去20个月中有15个月房价上涨，按年度计算房价仍在上升，过去5年累计涨幅接近25%。在他看来，澳洲房价长期上涨过程中出现阶段性回落并不罕见，过去20年里至少有7次房价下跌后又恢复。

Cotality研究总监Tim Lawless则表示，当前下行趋势正在扩大。最初高端市场更弱，但现在中低价位市场也逐渐失去保护。需求下降、挂牌量高于平均水平，正在更明显地拖累悉尼这个全国最大住房市场。

房价下跌对不同群体意义不同。对首购族来说，价格回落看似提供机会，但高利率削弱了贷款能力，购房门槛未必真正下降。对已有住房家庭来说，资产缩水会影响消费信心，尤其是背负房贷的家庭，会更谨慎地花钱。

CBA也已下调房价预测，预计全国房价从峰值到谷底可能下跌约9%，悉尼和墨尔本跌幅分别可能达到13%和12%。该行认为，市场可能要到2027年才温和复苏，而这一判断部分依赖RBA明年开始降息。

Chalmers希望把当前跌势放回长期周期中看待，但市场关注的是更近的现实：如果RBA继续加息，买家贷款能力还会受压；如果投资者继续撤退，部分房源价格可能进一步松动；如果经济增长和工资表现无法改善，房价回暖也很难迅速发生。

这轮下跌到底是“技术性调整”，还是更深一轮修正，接下来几个月会给出更清晰答案。春季挂牌量、拍卖清盘率、RBA利率决定和9月季度通胀数据，将共同决定澳洲房市能否止跌。