历史反复证明，看空澳洲房地产市场往往是一场豪赌。然而，随着利率预期的戏剧性逆转，2026年的房市景象正趋于冷静。
在多方力量交织下，今年房价虽有望继续刷新纪录，但专家预测其增长势头将有所放缓，涨幅预计低于Cotality在2025年报告的8.6%。
利率预期的戏剧性逆转，预示着2026年房地产市场将有所降温。
该机构研究总监Tim Lawless认为，由于高房价收入比以及长期维持的高房贷利率限制了购买力，目前预测全国房价增长5%或更低是一个合理的区间。
市场表现参差不齐
由于各地住房动态迥异，未来市场表现将呈现出明显的“两极分化”态势。
Lawless表示，在高家庭债务、还款能力受限及信贷紧缩的双重压力下，主流需求将被迫转向低端市场，因此价格较低的房产仍将表现优异。
此外，联邦政府拟推出的首套房买家定金担保计划，也将进一步推高符合资格的低价房产热度。
买方代理Pete Wargent补充道，极其紧张的租房市场正迫使首套房买家在条件允许的情况下，尽可能缩短观望期，加速入市。
阿德莱德风险凸显，墨尔本潜力待挖
近年来，阿德莱德、珀斯和布里斯班等中型城市的表现一度盖过了传统的领头羊悉尼和墨尔本。
然而，Lawless警告称，阿德莱德目前面临最大的调整风险。他解释道，阿德莱德的住宅价值与收入比已逼近悉尼，但其经济多样性不足，且州际移民正呈负增长态势，缺乏像西澳和昆州那样强劲的基本面支撑。
与此同时，部分买家因内城区负担过重被挤向流动性较差的偏远地区。
Wargent指出，达尔文就曾出现买家扎堆涌入导致价格虚高的现象。他提醒投资者，如果不是周期早期的买入者，这种冒险策略极易导致在“潮水退去”时蒙受损失。
相比之下，墨尔本被视为一匹“黑马”。目前墨尔本住宅中位价为82.7万澳元，甚至比阿德莱德、珀斯和堪培拉更具吸引力。
Lawless认为，尽管维州目前经济疲软影响了州际移民，但从长期负担能力来看，墨尔本仍有显著的上行空间。
高端市场与供应挑战
悉尼房市在2025年底已现疲态，12月房价微跌0.1%。但Wargent认为，悉尼东区别墅和CBD顶层公寓的纪录刷新只是时间问题。
他表示，只要澳洲继续对资本保持开放，房地产仍将是全球超级富豪与科技新贵的首选财富避风港。
针对供应端，新州政府虽致力于提高住房密度，但Lawless指出，可行性仍是核心障碍。他直言，无论审批流程如何简化，如果私人开发商无法从中获利，市场供应就无法实质性增加。
2026年降温诱因
AMP首席经济学家Shane Oliver分析称，尽管2025年的降息余波、政府刺激政策及住房短缺将持续支撑房价，但2026年存在加息可能。
与此同时，澳洲审慎监管局（APRA）对高风险贷款的收紧，以及海外移民净额的平稳回落，都将成为房市降温的关键因素。
根据人口中心（Centre for Population）的数据，澳洲人口增长率预计将从1.3%降至2027年的1.2%，低于过去十年的平均水平。
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