澳洲8月挂牌近27万套，春季买家议价空间扩大

澳洲春季房市开局前，买家终于等来了更多选择。SQM Research数据显示，8月全澳挂牌出售房屋总量达到269,717套，虽然比7月少3.3%，但比去年同期高出12.8%。经过几年房源紧缺后，市场天平正在向买家倾斜。

与此同时，困境房产挂牌量继续上升。8月全国困境挂牌增加4.2%，达到4510套，较去年同期高出10%。部分地区涨幅更明显：首都领地一年激增59.5%，南澳上涨50%，西澳上涨约40%。昆州8月单月增加8.2%，困境挂牌达到1497套，年增幅约25%。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，目前数字规模仍有限，不能说明澳洲已经出现大范围房贷压力，但趋势已经改变。困境挂牌增加，叠加总房源上升，意味着卖家之间竞争正在加剧。

布里斯班的变化最明显。目前当地有20,374套房产挂牌，比一年前多26.5%，为主要首府城市中增幅最大。阿德莱德房源增加24.4%，墨尔本增加22%，悉尼增加13.3%。过去几年，买家常常因为房源少而被迫快速出价，如今选择更多，谈判空间也更大。

价格端已经开始反映压力。全国房产要价8月下跌0.1%，布里斯班月跌1.7%，珀斯月跌2.2%。不过，从年度看，布里斯班要价仍比一年前高7.1%，珀斯高8.8%，全国要价也仍高出5%。这意味着市场正在降温，但还不是全面抛售。

Herron Todd White首席执行官Peter Maloney表示，目前总挂牌量处于2020年以来最高水平，卖家平均让价幅度约4%，为2023年5月以来最大。典型房屋出售时间也从27天延长至44天。对卖家来说，想成交就必须更现实；对买家来说，议价机会比去年明显增加。

Christopher认为，春季售房季将成为关键考验。挂牌多、困境挂牌上升、买家信心仍弱，会一起测试卖家的价格预期。如果卖家仍按去年高点报价，房源可能继续滞留；如果愿意降价，交易量可能回升。

这并不代表买家可以随便“捡漏”。高利率仍压着贷款能力，银行审批更谨慎，房价虽有回落，但许多城市仍高于疫情前水平。真正有优势的，是资金准备充分、贷款预批明确、愿意耐心比较房源的买家。春季市场会更热闹，但主动权已经不再完全掌握在卖家手里。