澳洲住房危机的根源，正在被重新指向规划审批和土地使用限制。Productivity Commission最新报告指出，政府多年来不断叠加监管要求，使新房建设变得更慢、更贵、更难，也让普通家庭距离买房越来越远。
报告显示，普通澳洲家庭为典型住宅攒够20%首付所需时间，已经从2005年的8年延长到如今的11年。委员会认为，如果不大幅放宽住宅用地限制，澳洲很难通过增加供应缓解住房危机。
建筑商表示，他们正竭力应对各种监管规定和不同层级的政府。（AAP PHOTOS）
委员会列举了开发商必须面对的一系列门槛，包括高度限制、最高容积率、强制停车位要求、范围过广的遗产保护、最小地块面积和退界要求。这些规则本意是管理城市发展，但在住房短缺加剧时，也可能阻碍新房供应。
Productivity Commission主席Danielle Wood表示，监管当然重要，但过度监管或设计不佳，会让住房无法建设，拖慢项目并推高成本。她强调，规则应该在保护社区重视事物的同时，允许在合适地点建造足够多、类型足够多元的住房。
政府层层加码监管，阻碍了新住房供应。图片：Jason O’BRIEN/AAP PHOTOS
Housing Industry Association负责行业与政策事务的首席执行官Simon Croft表示，报告提出的改革会引发争议，也会遇到规划界反弹。但他认为，报告已经说明零敲碎打的小调整无法解决问题，真正缺少的是面对邻避主义和规划阻力的政治意愿。
报告建议，政府应允许在大多数住宅用地上建设最多三层住宅项目，例如联排别墅和中密度住宅。委员会认为，这是政府能够采取的最有意义措施之一，新西兰类似改革已经显示出一定成效。
生产力委员会委员Danielle Wood表示，设计欠佳的监管可能阻碍增长。（Mick Tsikas/AAP PHOTOS）
报告还建议，在现有公共交通设施附近允许建设中高层公寓，降低最小地块面积要求，并允许商业区开发住宅。同时，应取消或放宽限制住宅类型的规定，包括容积率、住宅最小面积、公寓储物空间、退界和高度限制等。
这些政策工具大多掌握在州、领地或地方政府手中。部分改革已经开始推进。例如，新州中低层住房政策鼓励在活动中心步行可达范围内进行更密集住宅开发，委员会估计这将使潜在住房容量增加65万套。
不过，在这65万套潜在容量中，只有24万套具备商业可行性。委员会认为，这说明仅仅放宽规划还不够，如果设计限制仍让项目难以盈利，住房供应仍难真正释放。
在交通枢纽附近允许更多住房开发，并不能立即解决危机。（Joel Carrett/AAP PHOTOS）
澳洲目前已经落后于住房建设目标。根据全国住房协议，澳洲计划在截至2029年年中的五年内建造120万套新住宅，但进度已经落后一整年。
报告还指出，基础设施衔接也是重要瓶颈。开发商常常需要等待道路、下水道等设施接通后才能开工，绿地开发区尤其明显。联邦政府在5月预算案中承诺投入20亿澳元建设配套基础设施，可在一定程度上缓解问题。
委员会将在明年3月提交最终报告。对年轻买家和租房者来说，核心问题仍然是：住房供应是否能真正加快，而不是只停留在政策文件里。
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