澳洲每晚1300万间卧室空置，换小房难拖累住房供应

澳洲一边面临住房短缺，另一边却有大量卧室长期闲置。最新统计显示，澳洲每晚约有1300万间卧室空置，原因之一是许多年长房主进入空巢期后，仍留在大型家庭住宅中，而换小房并不划算。

Barrenjoey银行分析师Jon Mott向参议院提供的数据指出，缺少换小房者，是制约住房供应的重要因素之一。他认为，澳洲不仅需要建造更多房屋和公寓，也要让年长空巢家庭更容易搬到合适住房，从而释放现有大房中的空置卧室。

对于关注澳洲银行的分析师来说，住房政策的影响是最大问题。图片来源：Louie Douvis

Mott表示，如果政策能让房价按名义值在10至15年内持平，按实际值计算下跌，使住房可负担性逐步改善，这将对所有澳洲人有利。不过，他也承认，要让住房供应重新达到平衡并不容易。

当前市场已经受到多重因素影响。联邦预算案调整资本利得税和负扣税政策，澳联储加息也导致房贷需求急剧下滑。Barrenjoey数据显示，来自Loan Market Group的房贷申请量已较2月峰值下降23%，原因是借款人更难满足还款能力测试。

与此同时，借贷活动越来越集中于富裕阶层。Mott指出，在房价此前快速上涨，尤其是悉尼和墨尔本以外地区涨幅明显的背景下，普通家庭进入市场更困难，银行和政策制定者也面临更复杂局面。

Barrenjoey合伙人兼银行业研究主管Jon Mott。图片来源：Oscar Colman

ANZ首席经济学家Richard Yetsenga向相关委员会表示，在利率上升和可负担性受限的背景下，全国房价明年全年仍可能下跌，预计到2028年才会温和回升。他认为，规划审批延误、建筑成本高企、地价昂贵、劳动力短缺、基础设施制约和税制安排，都让扩大住房供应更加困难。

NAB负责住房贷款平台的高管Matt Dawson则提到，扩大模块化住房建设可能是增加住房存量的办法之一，但建筑保险和消费者保护框架仍未跟上。如果制造商在施工期间破产，消费者可能损失预付款，甚至陷入负资产。

银行业也面临压力。Mott表示，预算案后信贷增长放缓、竞争加剧压缩利润率，以及市场对信贷质量恶化的担忧，构成贷款机构的“三重逆风”。如果市场情绪无法平复，对房价进一步修正的预期可能继续压制银行估值。

高盛则认为，在供应受限和政策安排影响下，市场可能逐步筑底。其分析师Brendan Sproules判断，受旧税制过渡安排保护的现有投资者，可能把持有期从8年延长至12年，以保留税收优惠。这可能放慢交易速度，同时改变住房市场可流通供应。