房市行情

澳大利亚房主持续享受房产繁荣期带来的红利：全国二手房转售盈利比例创下二十余年新高，今年一季度房产转售中位增值额刷新历史纪录。

科塔利（Cotality）最新发布《盈亏报告》分析了一季度近 10.1 万套二手房交易数据，当季住宅转售账面盈利比例达 96.0%，较去年 12 月的 95.9% 小幅上升，为 2005 年以来最佳表现；房产转售中位增值额创下 37.7 万澳元新高，而房产转售中位亏损额维持 4.5 万澳元不变。

科塔利研究主管杰拉德・伯格表示，尽管部分房产市场升温势头放缓，但卖家仍能受益于多年累积的房价涨幅。

“当前亮眼的二手房盈利数据，主要反映的是近年持续累积的房产增值，而非当下的市场行情。” 伯格说道。

“2025 年绝大多数时间房价保持上行，许多房主长期持有房产，历经多轮房价上涨周期，多年下来积累了可观的资产净值。”

近期购房人群亏损风险最高

虽然二手房整体盈利比例创历史新高，但亏本出售房产的人群大多是近年入手的买家。

一季度亏本转手的独立屋，平均持有时长仅 4.3 年，这批房源大多是在 2021 年末至 2022 年初楼市高点购入；反观盈利出售的房产，业主平均持有年限达 9.1 年。

伯格称，这份数据清晰体现：持有房产时间长短不同，受市场行情影响，最终收益会天差地别。

“如今多数盈利套现的房主，靠的是多年房价持续上涨；但在楼市高点附近才买房的人，积累资产净值的时间很短，更容易受市场波动冲击。”

“这份数据也印证了房产长期持有策略的价值。拉长持有周期，是对冲楼市周期波动、提高卖房盈利概率最有效的方式之一。”

布里斯班、阿德莱德房产

转手增值超 50 万澳元

首府城市中，布里斯班二手房盈利成交占比最高，达 99.8%，房产中位增值 52.519 万澳元。当地长期受跨州人口迁入、房源短缺、房价涨幅高于全国均值等多重利好加持。阿德莱德紧随其后，99.3% 的二手房交易实现盈利，中位增值 47.7 万澳元。

珀斯市场表现同样强劲，98.9% 二手房转手盈利，中位增值 47.5 万澳元。

伯格表示，过去五年，悉尼、墨尔本房价居高不下，布里斯班、珀斯、阿德莱德等中端首府城市凭借价格优势吸引大量购房者，房价持续快速上涨，也让如今卖房业主收获丰厚收益。

“布里斯班、珀斯、阿德莱德均受益于人口持续增长、房源供给紧张、购房需求旺盛。”

“不少房主在本轮房价上涨前入手房产，当时房价亲民、贷款利率偏低；如今出售时房价已大幅攀升，转手收益十分可观。”

独立屋收益远高于公寓

无论盈利成交比例，还是增值金额，独立屋与公寓的收益差距悬殊。

一季度全国独立屋盈利成交占比 98.1%，公寓仅 91.9%；独立屋中位增值 44 万澳元，公寓仅 25.6 万澳元。

墨尔本公寓市场行情垫底，仅 81% 的公寓转手能够盈利。

伯格表示，多地公寓新增供给虽给购房者更多选择，但也拖累了公寓转手收益。

“不少成熟公寓片区，尤其墨尔本及悉尼部分区域，新增公寓房源抑制了房价上涨，亏本出售公寓的案例持续增多。”

“本轮周期里，独立屋和公寓的收益分化程度，远超以往楼市周期。”

滨海休闲地产领跑全国收益榜单

滨海休闲度假区域，仍是澳大利亚房产增值表现最优的片区。

昆士兰州阳光海岸的努萨，二手房中位增值 72.975 万澳元，位居全国第一。这片热门滨海地区长期购房需求旺盛，住宅存量稀缺，房价持续走高。

西澳共有 5 个地方政府辖区跻身全国二手房增值前十榜单，分别为梅尔维尔、琼达鲁普、内德兰兹、东弗里曼特尔与奇特林。

伯格表示，收益领跑的片区，大多多年来购房需求始终旺盛。

“如今转手收益最高的区域，基本都是疫情及后疫情阶段房价涨幅领跑的片区。”

“努萨、西澳多个片区、新州北部拜伦郡等地，长期供不应求，当地房主借此积累了巨额房产财富。”

房产盈利涨幅或见顶，难以继续走高

尽管目前二手房盈利水平依旧处于高位，但伯格认为，后疫情时代持续多年的房价高速上涨行情，很难在所有城市复刻。

科塔利全国住宅享乐房价指数显示，5 月全国房价零增长，各地市场走势分化：悉尼、墨尔本房价出现回落，其余城市房价仍在上涨。

“一季度二手房亮眼盈利，反映的是过去五年多数首府城市持续向好的楼市行情，无法预判后市走向。”

“未来数月房价回落会逐步压缩卖房盈利；后续房产收益高低，将更大程度取决于片区行情、物业类型以及购房入手时点。”

参考数据：CoreLogic，REA