ATO 收紧度假屋抵税，25 万业主或受影响

“不准聚会、不准养宠物”，过去只是很多度假屋房东写在入住规则里的普通要求。现在，这些限制可能影响房东能不能继续抵扣房贷利息、市政费等持有成本。

度假屋业主Monique Dyer买下昆州一处房产，以躲避墨尔本的冬季。图片来源：Louis Trerise

从 7 月 1 日起，澳洲税务局（ATO）收紧了度假屋抵税规定。大约 25 万名既出租房产、又将房产用于个人休闲的业主，可能受到影响。业主若想扣除房贷利息、市政费等持有成本，现在需要证明房产主要用于赚取收入，而不是主要用于自住度假。

过去，房东通常可以按照房产“可供出租”的天数，按比例申报相关开支。直接出租成本，例如清洁费、平台费用等，仍然可以扣除；但更大的争议在持有成本上，因为这些费用往往一年可达数千澳元。

墨尔本居民 Monique Dyer 和伴侣 Angela 在昆州 Hervey Bay 拥有一套度假屋。她们要求租客不要开派对，也不允许养宠物。Dyer 说，那是一项投资，但毕竟也是她们自己的房产，希望得到妥善照顾。

税务专家 Matthew McKee 表示，ATO 会用类似“红绿灯系统”的方式判断房产用途。禁止宠物、禁止聚会、不租给 25 岁以下人士、把业主私人物品锁在柜子里，都可能让 ATO 认为这套房更像休闲设施，而不是纯粹创收资产。

一个高风险做法，是在圣诞节、学校假期等旺季把房子留给自己使用。McKee 表示，如果业主在需求最旺的时候不开放出租，即使全年出租天数多于自用天数，也可能很难证明房产主要用于创收。

Dyer 过去三年都会把 8 月留作自用，因为她和伴侣想避开墨尔本冬天。她们也会在 2 月等非旺季短暂入住，但会避开真正旺季，以尽量提高收入。她表示，新规不会轻易改变她们的安排，但确实会让人重新考虑度假屋的使用方式。

只在 Airbnb 一个平台上刊登广告、租金定得过高或过低、以“朋友价”给亲友入住却当作正常出租申报，也可能被 ATO 视为风险行为。税务专家认为，若业主要稳妥抵扣持有成本，最安全的方式就是完全不把度假屋用于个人用途。

对很多度假屋业主来说，这意味着投资和生活方式之间的界线要重新划清。过去“偶尔自住、其余时间出租”的安排，现在需要更完整的证据来支持。