随着澳大利亚房价不断逼近历史高位，购房可负担性急剧下滑，联邦政府再次出手提供所谓的“援助”，这次是通过扩大 5%首付购房贷款计划。
该计划被宣传为改善首次购房者的购房机会，但批评者指出，这不过是历史重演：政府干预并非在市场需要支持时出现，而是在市场已经过热时才介入。
每一次，都是如此。
当房价下跌、机会来临时，政府保持沉默。
而当房价达到高峰时，各类“援助”方案便出炉，表面上提供帮助，实则悄悄推高下一轮房价通胀。
总理安东尼·阿尔巴尼斯在宣布5%首付购房计划时笑容满面，但这项政策可能会严重适得其反。图片来源：NewsWire / Jeremy Piper
似曾相识：2008年的幽灵
这并不是政府第一次通过政策“帮助”澳大利亚人进入一个不可负担的市场。
2008年10月，当时的总理凯文·鲁德（Kevin Rudd）宣布大幅提升首次购房者补助金（FHOG），现有房屋从7,000澳元提升至14,000澳元，新建房屋可达21,000澳元。
鲁德称其目的是“刺激住房活动，让首次购房者在市场中更有机会”。
该措施是其 104亿澳元经济安全战略的一部分，旨在应对全球金融危机。
虽然初衷良好，但结果却远不如人意。
后续研究，包括迪肯大学（Deakin University）的研究发现，这一补助提升导致房价增加了数万澳元。在某些地区，FHOG 的增加甚至使房价中位数上涨约57,000澳元，几乎抵消了补助的实际好处。
房屋不仅未变得更可负担，反而加剧了泡沫。
当刺激政策结束后，许多购房者陷入高估资产和不断增加的债务负担。
2008年当时的媒体报道。
熟悉的模式再次出现
快进到2025年，同样的周期似乎再次上演。
新扩展的 5%首付购房计划被定位为为陷入困境的购房者提供救命稻草，但此时可负担性已跌至数十年来最低，家庭债务接近历史高位。
如果经济状况真的稳定，这类政策根本不必存在。它们的出现本身就说明系统处于压力之下。
政府知道人们正在挣扎。
他们知道工资停滞不前，而房价却飙升。
他们知道，现在储蓄20%首付，对普通家庭来说需要十多年。
然而，政府没有解决真正问题——长期供给不足、税收扭曲和规划瓶颈，而是选择了政治上方便的杠杆：刺激需求。
这是短期的“甜头”，能博取头条，却恶化了长期可负担性。
每一个因降低首付门槛而进入市场的新购房者，都只会进一步抬高房价，让其他人购房梦想更遥远。
18年房产周期：历史在重复
经济史学者知道，这不是随机现象——而是一种节奏。
房产市场遵循 18年周期，这一模式在发达经济体中已连续百年惊人精确地重复。
每个周期包含四个关键阶段：复苏、扩张、繁荣和崩盘。
澳大利亚上一次主要高峰是在2008年，当时鲁德政府推出了 FHOG 提升政策。
下一次预计高峰？约在2026年，正好18年之后。
与此同时，政府政策再次介入“帮助”。
当市场接近周期性高点时，5%首付计划正好出现，为火上浇油。
时间几乎完美重合。
正如2008年，刺激政策在周期本应谨慎时被实施。
如果历史有参考意义，投机高峰往往随后伴随调整：信贷收紧、利率上升、信心下降。
利率、通胀与虚假的“缓解”
时机极其危险。
2022年，当央行开始从历史低位加息时，许多借款人措手不及。
但对留意市场的人来说，信号早已显现。
那些锁定超低利率（低于2%）贷款的人为自己争取了喘息空间，但整个市场依然脆弱。
如今，降息讨论占据头条，但通胀依然顽固。
收益率和大宗商品价格上升，澳元走强，意味着央行几乎没有空间持续放松政策。
任何降息很可能只是短期行为，而非改变长期趋势。
长期借贷成本的趋势仍然是上升，而非下降。
“援助之手”反而伤人
对那些被 5%首付计划吸引的购房者来说，风险巨大。
房价稍微下跌，就可能抹去他们的全部资产，让他们负债超过房屋价值。
如果利率再次上升（可能性很大），还款压力将加剧。
这是曾经的老陷阱。
2008年补助政策后，许多首次购房者发现自己背负高估房贷，而工资停滞。
教训是什么？你无法刺激可负担性。
当政府向供给受限的市场注入更多资金时，房价不会下降，只会继续上涨。
在供给受限的系统中，通过需求端政策解决问题，只会让问题更糟。
周期从不说谎
在外行眼中，5%首付计划看似充满善意。
但对那些多次观察房产周期的人来说，这如同钟表般精准。
房产周期不受政治左右。
它按自己的节奏运行，而当前所有迹象都表明，未来12到18个月内市场将达到高峰。
此时政府干预，只会让未来的调整更加痛苦。
因为每次市场高峰时，总会出现“援助之手”。
而每次崩盘时，又恢复沉默。
周期从不说谎。
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